법원

[판결](단독) 땅주인 아닌 제3자와 임대차… 지상물매수청구는

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땅 주인의 아버지 등 실제 토지 소유자가 아닌 제3자로부터 토지를 임차한 사람은 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 


대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨(소송대리인 법무법인 정도)가 B씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송(2014다72449)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 원고승소 취지로 사건을 대전지법으로 돌려보냈다.

 

A씨는 2002년 4월 충남 공주시 계룡면의 한 토지를 아버지로부터 넘겨 받은 뒤 소유권이전 등기를 완료했다. B씨는 이보다 앞선 2000년부터 A씨의 아버지와 이 땅에 대해 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않는 내용으로 임대차계약을 맺고 이곳에 건물을 짓고 살고 있었다. A씨에게 땅 소유권이 넘어간 뒤에도 임대차계약은 그대로 존속됐고, A씨도 아무런 이의를 제기하지 않았다. 그러다 2009년 5월 A씨는 B씨에게 임대차계약 해지를 통보한 뒤 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 냈다. 이에 B씨는 "실제 땅 소유자로 알고 있던 A씨의 아버지와 임대차계약을 체결했고, 소유자인 A씨는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 A씨의 임대차계약 갱신 거절로 임대차계약이 종료됐으므로 A씨는 내가 지은 건물을 사들이고 그 가액으로 6720만원을 지급하라"며 지상물매수청구권을 행사하는 반소를 냈다.

 

대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다"며 "임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있지만 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대행위를 한 때에는 달리 봐야 한다"고 밝혔다.

 

이어 "토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 때에는 그 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 그 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속된 경우에 한해 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다"며 "이처럼 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다"고 판시했다.

 

앞서 1심은 "표현대리 또는 무권대리 추인의 법리는 A씨의 아버지가 A씨의 대리인의 지위에서 임대차계약을 체결하였을 때에 적용될 수 있는 법리라고 할 것인데, B씨 주장 자체로 임대차계약의 상대방은 A씨가 아닌 A씨의 아버지임이 분명하다"며 A씨의 손을 들어줬다.


그러나 2심은 "부자(父子)관계에서 이 토지에 대한 권한 행사를 A씨의 아버지가 하기로 한 것으로 봐야 하고, A씨의 아버지는 B씨에게 토지를 연 사용료 20만원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대했다고 봄이 상당하며 이 점은 A씨에게도 유효하다"면서 "따라서 B씨는 A씨를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있으므로, A씨는 B씨에게 6720만원을 지급하라"고 판결했다.

관련법조인
김재형 대법관 (대법원)
 
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