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관리비예치금은 언제 반환되어야 하는가

리걸에듀

[2020.10.23.] 


관리비예치금은 선수관리금이라고도 하며, 공동주택관리법 제24조 제1항에서는 관리주체가 공동주택의 소유자로부터 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 일정액의 관리비를 징수하는 것이라고 정의합니다. 실무상 이는 첫 입주시 관리비를 미리 징수하여 두는 관리비 보증금의 성격을 갖습니다.


그렇다면, 관리비예치금은 언제 반환될 수 있을까요. 공동주택관리법 제24조 제2항은 관리주체는 ‘소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우’에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다고 정합니다. 따라서 통상적으로 매매계약 시에 아파트 매도인이 매수인에게서 미리 받아나가고, 매수인은 그 다음 매수인에게서 받게 됩니다.


위와 같이 관리비예치금을 이어받더라도, 관리주체가 징수한 관리비예치금은 그대로 남아있게 됩니다. 그러나 만약 아파트가 철거되는 경우라면, 관리주체가 가지고 있었던 관리비예치금은 당연히 아파트 전유부분을 최종적으로 매수한 소유자에게 귀속되어야 합니다. 이번에 소개해드릴 판례는 재건축조합이 아파트를 매수하고, 관리비예치금을 가지고 있었던 자들에게서 이를 부당이득으로 환수한 고등법원 사건입니다.


서울고등법원 2015. 6. 26.선고 2014다19440관리비 사건에서는 재건축조합이 아파트를 매수하여 아파트를 철거하고, 피고를 해당 아파트의 입주자대표회의 회장으로 보아 관리비예치금 등 반환청구를 하였습니다.


법원은 먼저 관리비예치금의 정의에 관하여, ‘공동주택 공용부분의 관리와 운영에 필요한 경비를 미리 징수하여 두는 돈으로서 관리비에 대한 보증금의 성격을 가진다(주택법 제45조의2 제1항, 현행 공동주택관리법 제24조 제1항)’고 하였으며, ‘공동주택 전유부분의 소유자가 그 소유권을 상실한 경우 관리비예치금에서 미납관리비 등을 뺀 후 잔액을 반환받는 것이 원칙이지만, 아파트관리규약에서 이를 달리 정하는 것이 금지되는 것은 아니’라고 하였습니다.


즉, 공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제11호는 관리비예치금의 관리 및 운용방법을 관리규약의 준칙으로 정하여야 한다고 규정하고 있고, 앞서 살핀 공동주택관리법 제24조 제2항에서는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우 징수한 관리비예치금을 반환한다고 정하고 있는데, 공동주택관리법 제24조 제2항은 임의규정에 불과하므로 관리규약으로 다른 내용을 정할 경우 관리규약이 우선한다고 판단한 것입니다.


그런데 이 사건 아파트 관리규약 제44조 제5항 규정에서는 ‘입주자가 해산할 경우’는 관리비예치금을 반환한다고 정하고 있었으므로, 그 반환 시기에 관하여 개별 관리규약의 해석이 문제되었습니다. 법원은 입주자가 해산할 경우란 일률적인 단체 해산의 경우만을 상정할 수 있고, 입주자가 한 명도 존재하지 않아 이에 따른 마지막 관리업무까지 완료함으로써 이 사건 아파트의 공동관리 필요성이 종국적으로 소멸할 때 이 사건 관리비예치금의 목적이 소멸한다고 보았습니다.


이 사건에서는 피고가 관리주체가 아니라는 예외적 사정이 있었지만, 피고가 관리비예치금을 가지고 있었던 사실은 인정되었기 때문에, 이를 부당이득으로 대위하여 반환받을 수 있다고 결정되었습니다. 결국, 법원은 이 아파트의 최종적 소유자인 원고 주택조합은 그 건물이 철거된 시점을 기준으로 관리규약이 정하는 바에 따라 입주자대표회의에 관리비예치금의 반환을 청구할 수 있다고 판단한 것입니다. 



권형필 변호사 (jeremy.kwon@lawlogos.com)

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