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상가건물 임대차보호법 개정 내용 소개

미국변호사

[2020.09.28.] 


코로나 19 여파로 인한 경제상황을 반영하여 임차인의 차임 연체로 인한 불이익을 제한하고, 제1급감염병에 의한 경제사정 변동을 차임 등 증감청구권의 사유로 명시하는 등의 내용을 주요 골자로 한 상가건물 임대차보호법(이하 “상임법”) 개정안이 2020. 9. 24. 국회 본회의 심의에서 가결되었습니다. 개정 상임법은 공포된 날부터 즉시 시행될 예정이며, 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 개정 내용이 적용될 예정인바, 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

 

 

1. 차임 연체로 인한 계약해지 등 임대차계약상 불이익의 제한(임차인 특별보호 조항신설)

상임법은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하는 경우 계약해지 등 일정한 불이익을 규정하고 있었으나, 개정 상임법은 시행일로부터 6개월의 기간 동안 다음과 같은 임시특례를 신설하여 불이익 적용을 제한하고 있습니다. 이러한 임시특례는 상임법 제2조 제1항 단서에 따른 일정 규모의 보증금액(소위 ‘환산보증금’)을 초과하는 임대차 및 전대차관계에도 적용됩니다.


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위와 같은 개정 상임법의 임시특례에 따라, 임차인은 차임연체로 인한 영업기반 상실위험에서 일정 부분 벗어날 수 있을 것으로 판단됩니다. 반대로, 임대인의 경우에는 개정 전 상임법에 따라 차임을 연체한 임차인에게 행사할 수 있었던 위 (1) 내지 (3)의 권리가 제한될 것으로 보이며, 임대인의 그 밖의 권리(연체차임 임대차보증금 공제 등)는 영향을 받지 않습니다(개정 상임법 제10조의9 단서).



2. 코로나 19에 의한 경제사정 변동이 있는 경우 차임 등의 증감청구권 행사 가능

「‘ 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급감염병(코로나 19는 타목. 신종감염병증후군으로 분류)등에 의한’ 경제사정의 변동을 차임 또는 보증금(이하 “차임 등”)의 증감청구권 행사 사유로 추가하였습니다(개정 상임법 제11조 제1항). 따라서 개정 상임법의 적용을 받는 임차인이 코로나 19를 이유로 한 경제사정의 변동을 원인으로 임대인에게 차임 등의 감액을 청구할 수 있는 근거가 보다 명확해 졌습니다.


위 증감청구권 행사 사유를 명시하는 것과 함께 개정 상임법 제11조 제3항이 신설되었습니다. 이는 임대인이 코로나 19 등을 원인으로 차임을 감액한 뒤 향후 다시 차임 등의 증액을 청구하는 경우, 감액 이전의 차임에 도달할 때까지는 상임법 시행령 제4조에서 명시하고 있는 증액청구 당시의 100분의 5의 비율을 초과하여 차임 등을 증액할 수 있도록 한 것으로, 차임 감액에 따른 임대인의 부담을 줄이고자 한 것으로 판단됩니다. 이번에 일부 개정되는 위 제11조는 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다.


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이석 파트너변호사 (slee@shinkim.com)

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