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분양계약 해제와 허위·과장광고로 인한 손해배상

[ 2020.06.24. ] 



1. 사안과 쟁점 

아파트를 분양받는데 있어 분양광고는 중요한 판단기준이 된다. 그러나 선분양 후시공 제도에서의 아파트 분양광고에는 실현된 사실이 아닌 계획된 내용이 주로 기재되므로 추후 분양광고의 내용이 실현되지 않거나 지연되는 경우는 비일비재하다. 이러한 경우 수분양자들 중 상당수는 잔금 지급을 거절하면서 계약 해제를 요청하게 된다. 분양계약이 해제되는 경우 수분양자들은 분양광고로 인하여 시간과 돈을 낭비하게 되었다고 생각하므로 건설사와 사업시행자(이하 ‘건설사 등’)에게 책임을 묻고 싶어 하는데, 이러한 수분양자의 청구가 받아들여질 수 있는지 문제 된다. 



2. 대법원 판례의 태도 

이와 관련하여 대법원은 “아파트 수분양자가 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권을 보유하고 있던 중 분양계약이 해제로 소급하여 소멸하게 되면 해제의 효과로서 당시까지 납입하였던 분양대금에 대하여는 반환청구권을 가지게 되고 향후의 분양대금 지급채무는 소멸하게 되므로, 분양계약이 유효하게 존재함을 전제로 하는 차액 상당의 손해도 없어지게 된다”고 판시하여(대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결), 분양계약이 해제되는 경우 허위·과장광고로 인한 손해배상청구는 허용되지 않는다고 판시하였다. 



3. 평석 

허위·과장광고로 인한 손해배상의 청구가 되는 근거법률은 표시·광고의 공정화에 관한 법률로, 손해배상청구에서의 손해는 실제 아파트의 분양 가격 (허위·과장광고로 인하여 조성된 가격)과 허위·과장광고가 없었을 경우의 아파트 분양 가격의 차액이므로, 이러한 손해는 결국 아파트에 입주한 것을 전제로 한다. 따라서 분양계약이 해제되는 경우 입주도 하지 않게 되고, 이러한 손해배상은 발생할 여지가 없게 되므로 위 대법원 판결은 타당한 것으로 보인다. 따라서 아파트를 분양받음에 있어 그 분양광고가 허위·과장광고일 가능성은 없는지 잘 살펴보아야 하고, 분양받은 후 분양광고의 허위·과장성이 드러나면 그 사후 조치와 관련하여 많은 변수와 법리적 쟁점이 있으므로 변호사의 조력을 받는 것이 중요하다. 



조영욱 변호사 (ywcho@lawlogos.com)

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