검색
재테크 교실

오피스텔 투자, 어떻게 절세할까?

이재찬 PB 세무사(신한은행 서초센터)

Q. 요즘 수익형 오피스텔이 호재로 부상하고 있다. 오피스텔은 본래 주택에 해당되지 않기 때문에 청약통장 없이도 분양 받을 수 있고, 재당첨 금지 조항의 적용도 받지 않는다. 또한, 담보대출을 받을 때 총부채상환비율(DTI)의 규제에서도 자유롭다. 한석봉씨는 1주택자(송파구 소재, 5년 보유 및 거주, 현 시세 6억원)임에도 불구하고 이런 투자 메리트 때문에 2년 전에 오피스텔에 투자했다. 투자한 오피스텔은 몇 달 뒤에 잔금을 납부하면 된다(분양가 4억원, 잔금 4,000만원, 대출 1억 4,000만원, 분양권 전매 가능, 현재 프리미엄 예상액 3,000만원). 그런데 최근 알아본 바에 의하면 오피스텔이라도 실제 주택으로 사용하면 주택으로 분류될 수 있다는 말을 듣고 어떻게 해야 할지 고민이다.

A. 오피스텔은 실제 용도에 따라 세금이 다르다

오피스텔은 건축법상 업무용 건물로 분류되지만 세법상으로는 실제 사용용도에 따라 분류한다. 즉 주거용으로 사용하거나 임대한다면 주택으로 보고, 사무실 등으로 사용하거나 임대를 하면 업무용 건물로 본다. 만약, 한씨의 오피스텔이 주거용으로 사용된다면 한씨는 2주택자에 해당된다. 2주택자이므로 오피스텔이나 주택 중 하나를 월세로 임대하면 종합소득세를 신고해야 한다. 그러나 주택의 임대에 해당하므로 부가가치세는 없다. 한씨가 소유한 주택과 주거용 오피스텔의 공시가격 합이 6억원을 초과하면 종합부동산세도 내야 한다. 또한 오피스텔 처분시 2주택자로 양도세가 중과 된다. 반면, 사무실로 임대할 경우 업무용에 해당하므로 부가가치세와 종합소득세를 신고해야 한다. 처분시에는 일반세율에 따른 양도소득세를 납부하는 것 외에도 건물분에 해당하는 부가가치세를 납부해야 한다. 오피스텔 취득시 부가가치세를 환급받는 경우가 있다. 이는 업무용으로 취득했기 때문에 오피스텔 취득가격 중 건물분에 해당하는 부가가치세를 환급받은 것인데, 환급 후 10년 내에 오피스텔을 양도하거나 주거용으로 사용하게 되면 환급액 중 일정금액을 추징한다.

이 사례에서는 편의상 한씨가 향후 취득할 오피스텔을 주택으로 사용한다는 가정 하에 설명을 하고자 한다. 과연 한씨는 어떻게 절세를 할 수 있을까?

첫째, 기존 주택을 처분하고 새로 취득하는 오피스텔에서 살고자 하는 경우다. 이런 경우라면 새 주택(오피스텔)을 취득한 날(잔금청산일 또는 매매 등기접수일 중 빠른 날)로부터 2년 이내까지만 기존 주택을 양도하면 된다. 그러면 기존주택에 대하여 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문이다.

둘째, 기존 주택뿐만 아니라새로 취득하는 오피스텔도 보유하고자 하는 경우다. 그렇다면 2주택의 문제가 발생된다. 이 때에는 세대분리시 독립된 세대를 구성할 수 있는 자녀(만 30세 이상이거나 독립적인 생계가 가능한 소득이 발생되거나 결혼한 자녀)에게 부담부증여를 하는 것이 좋다. 오피스텔 입주권 증여시 대출금을 수증자가 떠 안도록 하는 것이다. 이 경우 한씨는 부담부증여에 대한 양도세 및 주민세를 부담해야 하며, 증여를 받는 자녀는 프리미엄이 포함된 오피스텔 입주권 가액에서 대출금을 뺀 금액만큼을 증여세로 납부해야 한다. 일반적으로 부담부증여시 부담하는 양도세율이 증여세율보다 낮기 때문에 부담부증여가 절세 요인이 된다. 자녀(수증자)는 입주권 취득 후 분양 대금 중 잔금과 취득세·등록세를 추가적으로 부담해야 한다. 이를 타인이 대신 부담하게 되면 또다시 증여문제가 발생된다. 자녀의 자금이 부족하다면 오피스텔을 담보로 대출을 얻거나 오피스텔을 임대하여 임대보증금이나 월세를 활용하는 것도 좋다. 오피스텔 임대 소득은 자녀 명의로 소득신고가 되므로 추후 자녀의 부동산 취득에도 도움이 될 것이다.

자녀에게 증여가 불가한 경우에는 배우자 명의로 등기하는 것도 바람직하다. 배우자에게는 6억원까지 증여세 없이 증여할 수 있고, 오피스텔 임대소득이 다른 소득이 있는 가장에게 합산되는 것 보다는 타소득이 없는 사람에게 발생하는 것이 소득세 부담차원에서도 유리하기 때문이다.

셋째, 새로 취득하는 오피스텔이 향후 재산가치 상승가능성이 희박한 경우라면 잔금청산전에 입주권 상태에서 처분 하는 것도 고려해 볼 만하다. 왜냐하면, 잔금을 치르고 입주 후에 팔게 되면 취득 관련 비용이 추가적으로 투입되어야 할 뿐만 아니라, 등기 후에 처분하면 다주택자가 되어 많은 양도소득세를 부담해야 하기 때문이다. 지금 입주권상태로 양도할 경우에 부동산의 양도가 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로 본다. 따라서, 당첨된 이후 보유기간이 2년 이상이므로 현재까지 발생된 프리미엄에다가 6~35%의 세율로 양도소득세를 계산한다. 그러므로, 한씨의 경우에는 약 400만원 정도의 양도소득세 및 주민세(양도소득세의 10%가 주민세임)만 납부하면 된다. 값이 오르지 않고 세금만 늘어나는데 계속 보유할 필요는 없다.
미국변호사