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재테크 교실

비사업용토지에서 제외될 수 있는 마지막 12월

유병창 세무사(신한은행 서초PB센터)

서울에서 직장생활을 하면서 충남 천안 소재 농지를 보유하고 있는 임씨는 최근 고민에 빠졌다. 이유인 즉 2000년 아버지가 돌아가시면서 상속으로 취득한 농지를 다른 사람이 매수하겠다고 하는데 가격이 마음에 들지 않고 되려 매수자가 올해 안에 매도하지 않으면 양도소득세가 만만치 않을 것이라며 빨리 처분하라고 하기 때문이다. 과연 임씨는 어떻게 하는 것이 현명할까?

비사업용 토지를 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 계산한다. 이는 2005년 12월 31일 법 개정시 비생산적인 목적으로 이용되는 토지에 대한 세부담 강화를 위해 도입된 제도로 2006년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용되었다. 농지가 비사업용토지에 해당하는 경우는 농지 소유자 본인이 농지 소재지에 거주하지 않거나 직접 농사를 짓지 않는 경우이다. 비사업용토지에 해당하면 장기보유특별공제(오랜기간 누적된 자산가치상승분이 양도로 일시에 과세되는 점을 보완하기 위해 보유기간에 따라 양도차익의 일정부분을 차감해 주는 제도)를 받을 수 없고 높은 단일양도소득세율(주민세 포함 66%)로 세금이 계산되므로 매우 불리하다. 다만, 법 개정으로 갑자기 세금이 증가하는 것을 방지하기 위해 2006년 12월 31일 이전에 상속 받은 농지를 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 비사업용토지로 보지 않도록 하였다.

위 사례의 경우 임씨는 천안에 거주하면서 직접 농사를 짓지 않았으므로 비사업용토지에 해당되는데, 2006년 12월 31일 이전에 상속으로 취득한 농지이므로 2009년 12월 31까지 처분하면 장기보유특별공제와 일반양도소득세율(6% ~ 35%)을 적용 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄일 수 있다. 만약 매매계약이 늦어져 올해 잔금을 다 받을 수 없다 하더라도 소유권이전등기를 올해 안으로 한다면 올해 처분한 것이 된다. 다만 올해 처분하지 못한 경우에도 내년 까지 처분하면 장기보유특별공제는 받을 수 없어도 일반양도소득세율을 적용 받을 수 있으므로 처분의사가 있다면 가급적 내년이 가기 전에 처분하는 것이 좋다.

한편 위 사례와는 달리 법 개정시 2009년 12월 31일이 가기 전에 처분하면 비사업용토지로 보지 않도록 하는 경우가 또 있다. 1986년 12월 31일 이전에 취득한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지를 2009년 12월 31일 까지 처분하면 비사업용토지로 보지 않아 장기보유특별공제와 일반양도소득세율을 적용 받을 수 있다. 주의할 것은 두 경우 모두 나대지는 제외된다.

양도소득세는 양도라는 행위로 인해 장기간 누적된 자본이득이 과세되는 세금으로 오랫동안 보유한 부동산일수록 세금이 크다. 1986년 12월 31일 이전에 취득한 농지를 2009년에 처분하는 경우와 2010년 이후에 처분하는 경우 양도소득세는 큰 차이가 난다.

끝으로 올해 세제개편안에 따르면 내년부터는 부동산 처분에 따른 예정신고납부세액공제(납부할 양도소득세의 10%를 깍아 주는 제도)를 적용 받을 수 없게 된다. 지금 한창 국회에서 논의되고 있어 그 결과가 주목된다. 참고로 일반 개인이 아닌 부동산매매업자의 경우에는 폐지하기로 결론이 모아졌다. 또한, 일반양도소득세율의 인하(6% ~ 35% → 6% ~ 33%)에 대해서도 갑론을박이다. 오히려 최고양도소득세율 구간을 신설해 40%의 최고세율로 과세해야 한다는 법안도 발의되고 있다.

‘일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다’ 라는 속담이 있듯, 세금은 미리 준비하고 공부하는 자만이 줄일 수 있다. 비사업용토지에서 제외되는 12월이 다가오고 있다.
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