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양도세 신고시 잃어버린 취득계약서 꼭 찾아야 하나

이재찬 세무사(신한은행 서초센터)

서울에 사는 노수정씨는 노후 생활용으로 여주 인근의 야산을 1983년에 구입하여 보유 중이다. 구입한 야산이 한강 지류를 끼고 있던 터라 최근 개발 붐을 타고 시세보다 훨씬 높은 10억원에 사겠다고 하는 이가 있어 마음이 동한다. 세금 제하고 남은 돈으로 남은 여생을 즐기며 살고 싶은데 문제는 구입할 때 작성한 매매계약서를 찾을 수가 없고, 하도 오래전 일이라 실제 얼마를 주고 샀는지 기억도 가물가물 했다. 팔고는 싶은데 양도세는 얼마나 될는지 계약서를 잃어버리면 불이익은 없는지, 이런 경우 양도세는 어떻게 계산하는지 궁금하다.

현재 양도소득세는 실지거래가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 즉 실제 매도가격에서 실제 취득한 가격을 빼고 팔때와 살 때 들어간 비용 등을 공제하여 계산한다. 그러나 노씨 사례와 같이 얼마에 취득했는지 알 수 없을 때는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 신고할 수 있다. 실무상, 토지의 경우 적용할 만한 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우가 대부분이므로 ‘환산가액’을 취득가액으로 하여 양도세를 계산한다. 결국 양도차익은 실제매매가액에서 환산취득가액을 빼서 계산하게 된다.

환산취득가액 계산식
양도당시 실지거래가액×(취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)

현재 토지의 기준시가로 사용되는 개별공시지가는 1990. 8.30에 최초로 고시되었다. 때문에 1990. 8.30 이후에 취득한 토지의 기준시가는 쉽게 파악 할수 있지만, 그전에 취득한 토지의 기준시가는 아래와 같이 별도의 방법에 의해 계산해야 한다.

1990. 8.30 이전 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산식
1990. 1.1. 기준 개별공시지가 ×[취득 당시 시가표준액/(1990. 8.30. 시가표준액+그 직전 결정 시가표준액) ÷ 2]
※ 시가표준액은 ‘토지대장’상에 나오는 ‘토지등급’에 따라 매겨지는 금액임

여기서 특이한 것이 있다. 양도세를 계산할 때 1984. 12.31. 이전에 취득한 토지와 건물은 1985. 1.1.에 취득한 것으로 보고 세금을 계산한다는 것이다. 그러므로 노씨는 임야를 1983년에 구입했지만 양도세를 계산하려면 1985. 1.1.에 해당하는 시가표준액을 ‘취득당시 시가표준액’으로 보아 계산하여야 한다.

이렇게 계산한 환산취득가격이 2억원이라고 가정해 보자. 노씨는 잃어버린 취득계약서를 찾아야 할까? 환산한 취득가격이 2억원이므로 노씨의 토지 취득가액이 2억원 이하라면 계약서를 애써 찾을 필요는 없다. 환산취득가액으로 양도세를 신고한 후 국세청에서 실제 계약서를 발견하면 가산세 등의 불이익이 있을 수 있겠지만, 국세청의 전산 시스템이 1994년 하반기부터 본격 시행되었고 현재처럼 양도소득세를 본격적으로 실지거래가액으로 계산하기 시작한 것은 2007년 이후임을 고려해 볼 때 과세당국에서도 오래전에 매매된 부동산의 거래 금액을 알기는 쉽지 않다.

양도세 계산시 실지거래가액이 우선 되지만, 취득 후 기간이 많이 경과되고 취득금액을 확인할 수 있는 계약서나 기타 증빙이 없는 이상 노씨는 취득가액을 환산하는 방법을 적극 활용해도 무방할 것이다.

간혹 상속이나 증여를 받은 부동산을 팔고 양도세를 계산하는 경우, 실제 취득금액이 없는것으로 판단하고 상기와 같이 ‘환산취득가액’으로 취득가액을 계산하는 경우가 종종 있다. 그러나 이것은 오산이다. 상속·증여 받은 재산의 평가 원칙이 ‘시가’이므로 상속·증여 받은 재산의 실제 취득금액은 상속·증여시게 신고한 금액이 실제 취득금액이 된다. 즉, 실제 시세대로 신고를 하면 시세금액이 시가가 되고 기준시가로 신고하거나 무신고하면 기준시가가 시가가 된다.

일반적으로 시세보다 낮은 기준시가가 실제취득가액이 되는 경우가 많으므로 상속·증여받은 부동산의 양도차익은 실제양도가액에서 취득당시 기준시가를 빼서 계산되는 경우가 보통이다(아파트, 빌라 등 유사한 규모의 매매가 많은 부동산의 경우는 시가가 상속·증여가액이 되는 것이 일반적임). 향후 양도세 절세까지 생각한다면, 상속·증여세가 과세되지 않는 범위내에서 상속·증여 신고가액을 충분히 높여서 나중에 발생할 양도차익을 줄이는 방법도 고려해 볼만 할 것이다.
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