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재테크 교실

DTI 규제 틈새 공략법

임지영 JPB(신한금융투자)

금번 금융감독원에서 발표한 DTI 규제가 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)에서 수도권 비투기 지역까지 확대 적용되면서 내집 마련을 계획하고 있던 사람들은 적잖이 당황해 하고 있다. 내용도 복잡하고 용어도 생소해 더욱 머리 아프게 여겨지지만 꼼꼼히 살피고 따져보면 분명 그 틈새에 공략할 만한 재테크 요령이 있다.

DTI란 ‘Dept To Income ratio’의 약자로 소득에 따라 대출 한도를 제한하는 총부채 상환비율을 뜻한다. 이 DTI 규제가 9월7일부터 서울은 50%(강남3구 40~50%), 인천경기는 60%로 각각 확대 적용되어 실시되고 있다. 서울 소재 아파트(강남3구외) DTI 50% 적용이란 쉽게 얘기하면 연간 갚아야 할 대출 원리금이 연봉의 50%를 넘지 못하도록 한다는 것이다. 금번 DTI 규제가 추가되면서 소득에 관계없이 담보물의 가격에 의해서 대출 가능금액이 산출되었던 지역들도 이제는 연간 소득 금액을 따져야만 대출가능금액을 산출할 수 있고 그러다 보니 자연스레 대출 가능금액이 줄어들게 되었다.

그렇다면 주택을 구입하고자 하는 실수요자들은 부동산 억제정책의 하나인 ‘DTI 규제 확대’를 어떻게 공략해야 할까?

첫째, 대출 기간을 길게 하면 대출 한도를 높일 수 있다.

DTI 규제 속에 대출 한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출 기간을 늘리는 방법이다. 같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 그만큼 줄어들게 되고 그만큼 DTI를 줄이는 효과를 가져오게 된다. 그러나 여기서 간과해선 안될 사항은 중도상환수수료에 대한 부담 부분이다. DTI 때문에 무턱대고 대출기간을 길게 선택했다가 중간에 자금여력이 생겨 중도상환을 하는 경우, 고객이 부담해야 하는 중도상환수수료가 있기 때문에 미래의 자금계획을 잘 세워 대출기간을 산정하는 것이 중요하다.

둘째, 고정금리와 원리금 분할상환 방식을 선택하면 DTI 비율을 높일 수 있다.

대출을 받을 때 금리 형태와 상환방식도 DTI에 영향을 준다. 즉, 변동금리대신 고정금리대출을 선택하면 기본 DTI에 5%가 추가 되고, 또한 원금을 한번에 갚지 않고 쪼개서 갚는 분할 상환을 선택하면 5%가 더 추가된다. 다만 추가 적용이 가능한 최대한도는 10%로 제한된다.

셋째, 신용도를 높이면 DTI비율을 높일 수 있다.

대출 한도를 높이기 위해 거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용등급을 높이는 것도 하나의 좋은 방법이다. 신용등급을 높이려면 신용도에 큰 영향을 미치는 이자 및 신용카드 연체는 가급적 막아야 하며 급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등은 주거래 은행으로 집중시키는 것이 좋다.

또한 사용하고 있지 않는 마이너스 대출은 쓰고 있지 않더라도 대출금액 산정시 부채로 잡히기 때문에 미리 정리하는 것이 좋다.

넷째, 적절한 소득 증빙을 통해 대출 한도를 높일 수 있다.

DTI 규제 아래서는 소득이 늘면 대출 한도가 늘게 된다. 여기서 소득이란 근로 소득뿐 아니라 사업 소득, 임대 소득, 연금 소득 등이 모두 포함되는 것으로 대출 신청시 소득자료를 제출하여야 하므로 소득 증빙을 갖춰두는 것이 바람직하다. 또한 DTI 산정시의 연소득이란 대출 신청자 본인을 기준으로 하나, 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득을 연간 소득으로 보기 때문에 맞벌이 부부라면 대출 신청시 부부합산 소득으로 신고하여 대출 금액을 늘릴 수 있다.

이 밖에도 은행에서 산정한 대출 금액이 모자란다면 DTI 적용에서 배제된 제2금융권(보험, 농·수·축협, 저축은행)을 이용해 볼 수도 있다. 그러나 제2금융권에서의 금리는 시중은행보다 다소 높고 선취수수료를 떼는 경우도 있는 만큼 꼼꼼히 따져본 후 대출 받는 것이 바람직하다.
미국변호사