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집 사고 팔 사람은 필독! 집이 여러 개여도 양도세 안낼 수 있다!

이재찬 세무사(신한PB 서초센터)

Q : 서울에서 자영업을 하고 있는 엄태일씨는 최근 금 관련 상품에 투자를 해서 나름대로 재미를 봤다. 현재 엄씨는 8년 넘게 거주한 아파트를 하나 가지고 있는데, 좀더 넓은 집으로 옮겨 갈지, 재투자도 겸할 겸 집이나 상가를 추가 구입할지 망설이고 있다. 현재 가지고 있는 집도 살 때 보다는 많이 올랐는데 팔면 세금이 얼마나 될지, 집이 2채 이상이면 세금이 절반이라는데 절세할 수 있는 좋은 방법이 없는지 주택 관련한 종합적인 절세 컨설팅이 필요했다.

A : (1) 집을 갈아타는 경우에 알아 두어야 할 것
엄씨 가족은 집이 한채이고, 3년보유2년거주 요건을 충족하였으므로 집을 팔더라도 비과세 혜택(양도가액 9억원 한도임)을 받을 수 있다. 비과세를 받아도 집 값이 9억원 초과하면 그 초과하는 부분에 대해서는 세금을 내야 하는데, 비과세 요건 해당자는 초과분에 대해 장기보유특별공제 명목으로 양도차익의 최대 80%를 공제 받을 수 있다. 엄씨는 당장 집을 팔더라도 양도세 부담이 크지 않을 것이다.

간혹, 살던 집을 팔려고 내놨지만 이사갈 집이 먼저 구해져서, 본의 아니게 집이 두채가 되는 경우가 있다. 이때는 2년 동안은 먼저 살던집에 대해 비과세 혜택이 계속 유지된다. 2008년 3월에 A주택을 구입해서 살다가 사정이 생겨 이사갈 B주택을 2009년 3월에 취득했다고 하더라도, 2011년 3월까지 A주택을 팔면 A주택은 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다. 참고로 혼인이나 부모봉양으로 세대를 합가하여 한 세대에 2주택이 되는 경우에는 5년간 중복해서 보유해도 비과세가 유지된다.

(2) 집을 추가로 취득할 때 알아야 두어야 할 것
1주택자가 주택을 하나 더 취득하고자 할 때는 기존 주택에 대한 1세대1주택 비과세 혜택이 없어지는 것은 물론이고, 다주택자가 되어 양도세가 중과될 수 도 있다는 것을 감수하여야 한다.

* 다주택자 양도소득세 중과 내용
- 1세대 2주택자가 주택 양도시 : 장기보유특별공제 배제, 세율 50% 적용
- 1세대 3주택 이상자가 주택 양도시 : 장기보유특별공제 배제, 세율 60% 적용
- 양도소득세 중과에 대한 한시적 유예
상기 중과세율에도 불구하고 2009년?2010년에 주택을 양도하거나, 2009년?2010년에 주택을 취득해서 양도하는 경우(양도시기는 불문) 2주택자는 일반세율을 적용하고, 3주택 이상자는 45%세율 적용함. 이때에도 장기보유특별공제는 적용하지 않음

하지만 예외는 있다. 예외에 해당하는 주택을 취득하게 되면 2주택자가 되더라도 계속해서 비과세 혜택을 받을 수 도 있으며, 다주택자가 되더라도 양도세가 중과되지 않는 경우도 있다. 유형별로 그 예외를 정리하면 다음과 같다.

* 집이 두 채가 되어도 비과세 혜택이 유지되는 주택
집을 한채 가지고 있던 사람이 아래에 해당하는 주택을 추가로 구입하면, 2주택자가 되어도 기존주택에 대해 비과세 혜택이 계속 유지 된다. 다만, 아래 중에서 농어촌 주택과 고향주택은 일반주택을 가지고 있는 상태에서 농어촌 주택 등을 취득하고, 기존에 가지고 있던 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 이러한 혜택이 주어지는 것이며, 순서가 다를 경우에는 비과세 되지 않는다.

- 농어촌 주택(시골에 주택을 취득하고자 할 경우 활용)
농어촌 주택이란 농어촌(수도권이나 도시지역 등 이외의 지역)에서 취득(매매, 증여, 신축 등 취득원인 불문)하는 주택으로 대지면적 660㎡주택연면적 150㎡(공동주택은 전용면적 116㎡)이내 이고, 취득시 땅값을 포함한 주택가격이 2억원(기준시가) 이하인 주택을 말한다.

- 고향주택(지방 중소도시에 주택을 취득하고자 할 경우 활용)
고향 주택이란 고향(10년이상 등록된 호적지 또는 원적지, 10년이상 거주한 지역으로 인구 20만명 이하의 시 지역)에서 취득(매매, 증여, 신축 등 취득원인 불문)하는 주택으로 대지면적 660㎡주택연면적 150㎡(공동주택은 전용면적 116㎡)이내 이고, 취득시 땅값을 포함한 주택가격이 2억원(기준시가) 이하인 주택을 말한다.

- 실수요 목적의 지방 주택
1세대1주택자가 실수요 목적(취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등)으로 수도권 밖에 소재하는 주택(면적금액 제한 없음)을 취득한 경우, 이로 인해 2주택자가 되더라도 기존의 주택을 양도하면 계속 1주택자로 보아 양도소득세 비과세 여부 판정한다.

- 상속주택
상속주택과 일반주택(상속 전 또는 상속 후에 본인이 취득한 주택)을 소유함으로써 2주택자가 된 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 비록 2주택 상태이더라도 양도세가 중과되지 않으며 일반주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었으면 비과세도 받을 수 있다.

- 읍면 지역에 소재하는 귀농주택이농주택 등
읍면 지역에 소재하는 귀농주택(연고지에 소재하는 일정규모 이하의 주택) 또는 이농주택(취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농 주택)을 일반주택과 함께 소유하여 2주택자가 된 상태에서 일반주택을 양도하면 1세대1주택자로 보아 양도소득세 비과세 여부를 판정한다.

* 양도세가 감면되는 등 특례가 적용되는 주택
아래의 주택을 취득하여 양도하는 경우 다주택자에 해당하더라도 양도소득세가 중과되지 않으며, 양도세를 일정금액 감면 받을 수 있다. 이 경우 감면되는 세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.,

- 감면 신축주택
지난 IMF 기간(서울의 경우 1998.5.22 ~ 2002.12.31) 중 분양 받았거나 신축한 주택 중 일정 요건을 충족하는 주택에 대해서는 ㉠취득일로부터 5년간 발생한 양도소득에 대한 세금 감면 ㉡감면주택 양도시 다주택자라 하더라도 장기보유특별공제를 받고 일반세율 적용하여 양도소득세 계산 ㉢감면주택 외의 1개의 일반주택을 소유한 상태에서 일반주택을 양도하면 다주택자라 하더라도 양도소득세 중과 제외 등의 혜택을 주고 있다.

- 양도세 감면대상 지방미분양주택
2009.2.12부터 2010.2.11까지의 기간중 서울을 제외한 지역에서 미분양주택 취득하면 5년간 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 감면받을 수 있게 된다. 과밀억제권역 이외의 지역에서 취득한 미분양주택(면적 제한 없음)은 양도세가 전액 감면되며, 과밀억제권역(서울 제외)에서 취득한 미분양주택(149㎡, 45평 이내)은 양도세가 60%감면될 예정이다. 이러한 신축 미분양주택은 아무리 많이 취득해도 동일한 혜택(양도세가 중과가 되지않고, 양도세를 감면함)이 주어지며, 기존에 1세대1주택 비과세되는 주택을 소유한 사람이 이러한 미분양주택을 취득해도 기존 주택에 대해서 여전히 비과세 혜택이 유지된다.

- 장기보유공제 특례가 적용되는 비수도권미분양주택
수도권 이외의 지역에서 2008.11.3부터 2010.12.31까지의 기간중 취득한 미분양주택을 양도하는 경우에는 다주택자라 하더라도 장기보유공제를 최대 80%까지 해주며, 세율도 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다. 그러나 이경우에는 기존에 취득한 주택에 대해서는 특별한 혜택이 없다. 1세대1주택 비과세 혜택을 가지고 있던 사람이 지방 미분양주택을 취득한 후 기존 주택을 먼저 양도하게 되면 2주택자로 양도세가 중과될 수 있다.

③ 양도소득세 중과 대상이 아닌 주택
다주택 보유자에 대한 양도소득세 중과는 모든 주택에 적용하는 것은 아니다. 주택이 소재하는 지역, 주택 가액, 주택의 이용형태 등에 따라 다주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않는 경우가 있다. 여기에 해당되는 주택을 팔게되면 일반적인 양도소득세 계산방법에 따라 장기보유특별공제(최고 30%)와 일반세율(6~35%)을 적용한다.

㉠ 취득시 전체 주택수에서도 제외되고, 팔때도 양도세가 중과되지 않는 주택
다음에 해당하는 주택은 다주택자 양도세 중과여부 판정시 주택수에서 빠지게 된다. 그러므로 아래 주택과 일반주택을 함께 소유하고 있으면 일반주택 하나만 소유한 것으로 보아서 일반주택 양도시 양도세를 중과하지 않으며, 아래 주택을 양도해도 양도세가 중과되지 않는다. 주의할 것은 이 규정은 1세대1주택 비과세 판정과는 무관하므로 다음 주택을 취득함으로써 1세대1주택 비과세 혜택은 없어질 수 있다.

- 기존 1주택의 경우 : 수도권을 제외한 지방에서 기준시가 3억이하의 주택(토지포함). 여기에 해당하는 주택을 취득하여 2주택자가 된 경우, 기존 주택을 양도해도 일반세율이 적용되고 당해 주택을 양도해도 일반세율이 적용된다.

- 기존 2주택 이상의 경우: 수도권과 광역시를 제외한 지방에서 기준시가 3억이하의 주택(토지포함). 여기에 해당하는 주택을 취득하여 3주택 이상자가 되 경우, 2주택자로 취급되어 기존 주택을 양도하면 2주택자 중과세율을 적용받게 되며, 당해 주택을 양도하면 일반세율이 적용된다.

㉡ 양도세가 중과되지 않는 주택
- 다음 주택을 취득하여 3주택 이상이 되더라도, 다음에 해당하는 주택을 양도하면 일반세율을 적용받는다. 그러므로 양도순서를 정할 때 아래 주택을 먼저 양도하는 것이 좋다.
매입임대주택(같은 시?군에서 5호 이상 주택을 10년 이상 임대, 비수도권은 1호 이상 주택을 7년 이상 임대) 등 법정 장기임대주택

조세특례제한법상 양도세 감면 신축주택, 양도세 감면 지방미분양주택 등
장기 사원용주택(종업원에게 10년이상 무상으로 제공하는 주택), 문화재 주택, 장기 가정 보육시설(사업자등록하고 5년이상 사용)

○ 상속받은 주택으로 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
○ 저당권의 실행으로 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 취득후 3년 내의 주택
○ 상기에 해당하는 주택과 일반주택을 하나 소유하고 있을 경우 그 일반주택
○ 양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택(주거용 오피스텔과 정비구역내에 소재한 것은 제외)

- 다음 주택을 취득하여 2주택이 되더라도, 다음에 해당하는 주택을 양도하면 일반세율을 적용한다.

○ 매입임대주택등 법정 장기임대주택
○ 조세특례제한법상 양도세 감면 신축주택, 양도세 감면 지방미분양주택 등
○ 장기 사원용주택, 문화재 주택, 장기 가정 보육시설
○ 상속받은 주택으로 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
○ 소유권에 대한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송판결일로부터 3년내에 한함)
○ 60세 이상의 부모봉양혼인으로 세대를 합가하여 1세대 2주택이 된 경우
○ 실수요 목적(취학, 질병, 근무, 지역불문)으로 주거를 이전하기 위해 취득한 기준시가 3억 이하주택(취득후 1년이상 거○ 주, 사유 해소후 3년이 경과하지 않은 경우에 한함)
○ 상기에 해당하는 주택과 일반주택을 하나 소유하고 있을 경우 그 일반주택
○ 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 주택(정비구역내에 소재한 것은 제외)

※ 다주택자가 주택 양도순서를 정하는 방법
㉠ 꼭 가지고 있어야 할 주택과 팔아도 될 주택을 결정. 현재 정책을 고려할 때 꼭 가지고 있어야 할 주택은 1채로 하는 것이 좋으며, 팔아도 될 주택이 결정되면 다음을 고려하여 양도 순서를 결정
㉡ 양도차익이 없는 주택은 언제 팔아도 양도세가 없으므로 우선 양도 대상임
㉢ 감면요건이 충족하는 주택은 증여나 상속보다는 양도를 권장. 조세제한특례법상 감면대상 신축주택, 감면대상 지방미분양주택 등은 증여나 상속 등으로 타인에게 소유권이 이전되면 그 감면 혜택이 없어지므로 본인이 직접 양도하는 것이 좋음
㉣ 중과되지 않는 주택에 해당하는 주택이 있으면 그 주택을 양도. 이 경우 일반세율에 의해 양도세 계산됨
㉤ 2주택을 보유한 상태라면, 2주택이더라도 비과세 되는 주택(상속주택, 중복보유 유예기간이 있는 주택 등)이 있는지 확인하여 해당 주택을 먼저 양도
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