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재테크 교실

새해 바뀌는 세금, 모르면 손해본다

이재찬 세무사(신한은행 PB서초센터)

모 기업 부장으로 재직중인 L(48세)씨는 10년 전에 선친으로부터 상속받은 고향 농지를 작년에 팔았다. 2008년이 지나면 오래된 상속 농지는 세금감면을 받을 수 없다는 말을 들었기 때문이었다. 현재 L씨는 서울의 한 아파트에서 7년간 살아오고 있는데 좀더 넓은 곳으로 옮겨야 할지, 가격이 많이 떨어진 아파트를 한 채 더 구입할지 망설이고 있다. 혹시 그렇게 되면 종합부동산세 과세대상이 되는 건 아닌지, 요즘 세법도 많이 바뀌었다는데 주의깊게 챙겨봐야 될 것은 없는지 이것저것 궁금하던 차에 지인의 소개로 신한은행 서초PB 센터를 찾았다.

◇ 올해부터 상속받은 농지는 3년 내에 팔아야 감면, 작년에 판 8년 자경 농지는 최대 1억원 환급

부모로부터 농지를 상속 받으면 부모의 경작 기간도 자식이 경작한 것으로 인정되어 왔다. 그래서 부친이 8년 이상 자경한 농지를 상속 받은 L씨는 비록 농사를 짓지 않고 도시에 살아도 농지를 팔면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 주의할 것은 2006년도에 세법을 개정하면서, 상속인이 농사를 짓지 않으면 상속개시 후 3년 내에 팔아야 감면을 받을 수 있도록 제한을 두었으며, 그 시행시기를 2008년 12월31일까지 유예하였다는 것이다. 따라서 올해부터는 상속 받은 농지에 대해 양도세 감면을 받으려면 반드시 상속 후 3년 내에 팔아야 한다.

8년 이상 자경한 농지를 양도하면 양도소득세를 1억원까지 감면해 주고 있었는데, 2008년도 양도 분부터는 그 감면 한도가 2억원으로 확대되었다. 법률이 연도말에 개정되었으므로 L씨는 상속 받은 농지를 양도하면서 1억원을 한도로 양도소득세를 감면 받았을 것이다. 따라서, L씨의 양도세 계산액이 1억원이 넘었다면 기 감면받은 1억원 외에 추가 감면을 통해 최대 1억원까지 환급받을 수 있다.

만약 L씨가 작년에 농지를 팔지 않고 올해 팔았다면 어떻게 될까? 상속 받은 지 3년이 지났으므로 양도세 감면은 받을 수 없다. 그 대신 올해부터 8년 이상 자경한 농지를 직계존속으로부터 상속(증여) 받아 양도한 경우는 비사업용 토지에서 제외됐기 때문에 양도소득세가 중과되지는 않을 것이다.

이것 외에도 작년에 농지를 양도했거나 토지를 수용당한 사람은 본인이 환급 대상자가 되는지 따져 볼 것이 있다. 즉 위에서 말한 양도세 추가감면 외에도 8년 이상 자경한 농지를 부모 등으로부터 증여받아서 양도했거나, 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지를 수용당한 경우는 당초 비사업용 토지에 해당되어 양도세가 중과되었지만, 지난 연말 세법개정으로 중과대상에서 제외되었기 때문에 경정청구를 통해 양도세를 환급받을 수 있는 여지가 생겼다.

◇ 주택 기준시가 15억원까지는 종부세 부담이 크지 않으며, 종부세 절감을 위해 일부러 공동 명의로 할 필요는 없어

작년 위헌판결로 주택에 대한 종합부동산세 부담이 많이 낮아졌다. 종부세 계산시 공제하는 과세기준금액과 세율이 대폭 인하되어 L씨가 본인명의로 기준시가 9억원(부부 공동명의 12억원)짜리 주택을 소유해도 종부세가 전혀 없으며, 15억원(부부 공동명의 20억원) 정도의 주택을 취득한다 하더라도 종부세액은 100만원 내외로 그다지 큰 부담이 되지 않을 전망이다.

주택에 대한 종부세 계산시 인별 6억원을 공제하고, 단독명의 1세대1주택자는 9억원을 공제한다. 얼핏 생각하면 부부 공동명의로 주택을 소유하는 것이 종부세를 절감할 수 있을 것 같으나, 실제는 그렇지 않다. 왜냐하면 단독명의 1세대1주택자에 대한 세액공제가 무척 크기 때문이다. 주택의 보유기간에 따라 40%, 소유자 연령에 따라 30%, 최대 70%까지 세액공제가 가능하다. L씨가 기존의 집을 팔고 장기간 거주할 목적으로 주택을 취득하고자 한다면 종부세 절감만을 위해 부부 공동명의를 생각할 필요는 전혀 없는 것이다.

◇ 집 여러 채보다는 실속있는 한 채가 대세

세법 개정시 주택경기 부양을 위해 올해부터 내년까지 양도하거나 취득하는 주택은 양도소득세 중과를 완화하였다. 그러나 이는 한시적 조항일 뿐이며 여전히 장기보유공제를 허용하지 않는 등 다주택자에 대한 중과 기조는 여전하다. 반면에 1세대1주택자에 대해서는 양도세 비과세 한도를 양도가액 6억원에서 9억원으로 늘렸으며, 장기보유공제도 10년만 보유하면 80%를 공제 받을 수 있도록 그 혜택을 넓혔다.

기존 1세대1주택자에 대한 부가 혜택도 크게 늘어났다. 1세대1주택자가 추가 취득해도 비과세 혜택이 유지되는 농어촌주택의 가액이 1.5억원에서 2억원으로 늘어났으며, 고향에 있는 주택을 취득해서 2주택이 되더라도 기존 주택에 대해 1세대1주택 비과세 혜택을 유지시켜주는 제도가 신설되었다. 또한 1주택자가 혼인 또는 부모 봉양으로 2주택자가 되는 경우 중복 보유기간이 올해부터 5년으로 늘어난다. 주택상속공제를 신설하여 1세대1주택을 상속하는 경우 주택가액의 40%를 상속공제 받을 수 있도록 하였다.

집 여러 채보다는 실속있는 집 한 채를 가지고 있는 것이 ‘집테크’의 기본이 된 것이다. L씨가 집을 바꿀 마음이 있다면 기존 주택을 처분하여 양도소득세를 비과세 받은 후, 올해나 내년 중에 본인 여건에 맞는 주택 한 채를 취득하는 것이 바람직하다. 이 시기에 주택을 취득하게 되면 나중에 다주택자가 되더라도 그 주택은 양도세 중과가 완화되는 효과를 덤으로 얻을 수 있다. 그리고 이후에 주택을 추가 구입하고자 한다면 앞서 언급한 고향주택이나, 보유시 종부세가 과세되지 않고 양도시 장기보유공제효과(10년 보유시 80%공제)가 큰 지방미분양주택 등을 고려해 보는 것도 좋을 것이다.
미국변호사