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인테리어 공사나 은행 대출이 ‘이행에 착수’에 해당하는지 여부

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1. 쟁점사실

주택에 대한 매매계약서를 작성하고 계약금을 지급한 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하기 전에 인테리어 공사를 하거나 은행으로부터 대출금을 받은 경우 매도인이 민법 제565조 제1항에 따라 계약금의 배액을 제공하여 계약해제를 할 수 있는지 살펴본다. 계약 후 집값이 급등하자 매도인이 매매대금의 증액을 요청하였으나 매수인이 이를 거절한 경우에 자주 발생하는 분쟁 유형이다.


2. '이행에 착수'에 해당 여부
가. 관련 법리

민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수'할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 참고), 여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결 참고).

나. 검토
1) 인테리어 공사

인테리어 공사행위가 중도금 내지 잔금채무의 이행행위가 아닌 것은 자명하다. 전자와 후자는 아무런 관련성이 없으므로 중도금 내지 잔금 지급의무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 한 경우라고 볼 수 없다. 따라서 매수인이 이행에 착수한 것으로 보기는 어렵다. 각도를 달리하여 당사자 중 어느 일방이라도 이행에 착수하였다면 비록 상대방이 이행에 착수하지 않았다고 하더라도 이행에 착수한 당사자는 해약금에 기한 해제를 행사할 수 없는바(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결 참고), 매도인이 인테리어 공사를 하도록 동의한 행위를 매도인의 인도의무의 이행의 착수로 볼 수 있지 않은지 의문이 제기될 수 있다. 그러나 매수인은 인테리어 공사를 할 수 있을 뿐이고 완전히 입주한 것이 아닌바 이 역시 인도의무와 아무런 관련성이 없어 인도의무의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 것으로 보기 어렵다. 다만, 인도의무가 아닌 특약상의 매도인의 협조의무의 이행행위로 볼 여지가 있는지 검토가 필요하다. 예컨대, "계약금 지급 후 매도인은 매수인의 인테리어 공사에 협조한다"는 특약이 있고, 이에 따라 매수인이 인테리어 업체와 공사계약을 체결했거나 그 업체가 주택에 들어가 인테리어 공사를 시작하였다면 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 매도인의 협조의무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로 보는 것이 타당하다. 그 이유는 매수인은 업체에게 공사비용을 지출했거나 지출해야 할 것이고, 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 매도인으로부터 계약이 해제된다면 불측의 손해를 입게 되기 때문이다.

2) 은행 대출

결론적으로 매매대금을 마련하기 위하여 은행으로부터 대출받은 것을 매수인의 매대대금지급의무의 이행의 착수로 보기는 어렵다고 할 것이다. ① 대출 신청, ② 대출 실행이 되어 대출금을 받은 상태는 모두 매수인의 주관적 사정이고 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 설령 계약 체결 시 매도인에게 은행 대출을 받아서 매대대금을 지급하겠다는 말을 하였다고 하더라도 이는 단순한 매수자금의 조달 계획을 밝힌 것에 지나지 않아 매수인의 주관적인 사정이란 점은 전의 사정과 마찬가지이다.

따라서 매수인은 대출금을 받았다면 민법 제460조(변제제공의 방법)에 따라 매도인에게 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하여야 할 것이다. 이러한 구두제공이 있다면 매대대금지급의무의 이행제공에 해당하여 이행의 착수에 해당함은 의문의 여지가 없기 때문이다.

다만, "은행 대출을 받아 매매대금을 지급한다 또는 은행 대출에 매도인이 협조한다"는 내용이 계약서에 기재되어 있다면 달리 판단할 여지도 있다. 이 경우 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 매수인의 중도금이나 잔금채무를 이행하기 위하여 필요한 전제행위를 한 경우로 볼 여지가 있거나 매도인에게 특약상 대출협조의무의 이행행위로 볼 수 있기 때문이다.


3. 결론

쟁점사실에 대한 명확한 대법원 판례는 없는 것으로 보인다. 인테리어 공사행위나 은행 대출행위가 매수인의 주관적 사정에서 벗어나 외부에서 인식할 수 있을 정도의 객관성을 갖추기 위한 요건은 무엇인지, 계약서에 기재한 것만으로 충분한 객관성을 확보하는지, 그렇다면 이행행위인지, 이행의 전제행위인지 아니면 이행의 준비행위인지 등에 관하여 법원이 어떠한 판단을 할지 그 귀추가 주목된다.


김상철 변호사 (법무법인 규원)

미국변호사

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