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서초포럼

경매절차와 감정비용 등 예납에 관하여

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부동산 경매를 신청하면 부동산 경매개시결정을 하고 그에 따른 경매기입등기를 하여야만 부동산 압류의 효력을 제3자에게도 대항할 수 있게 된다. 만일 그 사이에 부동산이 처분되거나 하면 경매를 진행할 수 없게 되고 자칫 오랫동안 시간과 비용을 들여서 받은 민사 재판은 모두 무용지물이 되어버릴 수도 있다. 따라서 경매절차 개시단계에서 채권자에게는 무엇보다 신속한 경매개시결정 및 경매기입등기가 요구된다. 그리고 이 경매개시결정 및 기입등기를 촉탁하는 데에는 인지와 송달료, 청구채권에 따른 등록면허세 등만 소요되기 때문에 그리 큰 비용이 소요되는 것도 아니다. 


그런데 지금의 경매실무는, 경매신청시에 경매예납금으로 감정료, 매각수수료 등을 미리 납부하게 하고 있다. 그러나 예납금의 대부분을 차지하는 감정료는 경매청구금액을 기준을 하는 것이 아니고 감정가액을 기준으로 하므로 실제 감정결과가 나오기 전에는 정확하게 알 수 없는 금액이고, 매각수수료는 역시 후일 얼마에 매각되는지 여부에 따라 달라지는 금액이기 때문에 경매업무 담당자 본인도 정확히 알기 어려운 금액이다. 따라서 처음 경매신청시에 이 경매 예납금을 얼마나 납부해야 하는지 객관적인 기준이 없어 실무상 어려움이 있으며, 그렇다고 정확하게 이를 알 수 없는 담당자가 일방적으로 사전에 금액을 정해서 납부하게 하는 것 역시 부적절한 상황을 야기할 수 있다. 그리고 이를 납부하지 않거나 적게 납부하여도 이들 예납금은 향후 경매절차 진행을 위한 비용이지 경매개시결정 및 기입등기 촉탁과는 무관한 비용이므로 우선은 매우 중요한 부동산 압류를 위하여 경매개시결정과 경매기입등기를 하여야 할 것이다.

한편, 집행법원에서 감정촉탁을 한 결과 그 감정비용이 채권자가 감당할 수 없는 금액이거나, 그 감정료를 납부하여도 경매가 무잉여로 진행되지 못하고 집행비용만 손해보게 되는 상황이 될 것 같아 경매신청 채권자가 경매진행을 포기하고 방치한 채 이미 끝난 감정료 마저 납부하지 않는 경우, 집행법원 담당자의 입장에서는 매우 난처할 수 밖에 없을 것이다. 그래서 인지는 모르겠지만 간혹 일부 법원에서는, 당사자가 예납금을 적게 납부한 경우 추가 납부하라는 예납금이 무슨 제재(?)라도 하듯이 이해할 수 없을 만큼 많은 금액을 납부하라고 보정명령이 나오기도 하여 당혹스러운 경우도 있다.

이런 상황이 발생하는 데에는 여러 원인이 있겠지만, 무엇보다 집행법원에서 앞으로 소요될 것으로 예상되는 대강의 예납금을 개괄적으로 계산해서 미리 받은 후, 바로 감정평가 등을 요청하는 데에서 발생하는 것이기도 하다. 그러므로 근본적으로는 지금처럼 무조건 감정촉탁부터 할 것이 아니라, 민사 재판에서처럼 미리 감정인을 선임해서 예상 감정료를 받아 먼저 이를 납부하게 한 후에만 감정절차를 진행하여야 할 것이고, 매각 수수료 역시 매각 후에 계산해서 추가납부하게 하거나 배당금에서 공제하는 방법으로 처리를 해야 할 것이다. 법원의 대부분 업무가 전산화되어 있어 관리하기도 편리해졌고, 배당요구 종기기간 내에는 어차피 매각기일도 진행할 수 없는 것이므로, 이제는 이 부분 종전의 실무를 재검토 할 필요가 있다고 생각한다.


이천교 법무사 (경기북부회)
미국변호사