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개정 상가임대차법의 몇 가지 문제점

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2018년 9월 20일 국회는 그동안 말도 탈도 많았던 ‘상가건물임대차보호법 일부개정법률안(대안)’(이하 ‘개정 상임법(商賃法)’이라 한다)을 가결하였다. 개정 상임법은 소위 ‘궁중 족발’ 사건을 계기로 사회문제화된 소규모점포 임차상인들의 임차권을 두텁게 보호하는 차원에서, ① 계약갱신요구권을 기존의 ‘5년’에서 ‘10년’으로 늘리고, ② 권리금 보호 강화를 위해 권리금 회수기회 보호기간을 기존의 임대차종료 ‘3개월’ 전부터 임대차 종료 시까지에서 임대차종료 ‘6개월’ 전부터 임대차 종료 시까지로 늘리고, 권리금 적용 제외 대상인 대규모 또는 준 대규모 점포의 일부 임대차 중 ‘전통시장’은 제외하며, ③ 상가임대차에 대해서도 주택임대차분쟁조정위원회와 동일한 분쟁조정위원회를 설치하는 내용을 담고 있다(이에 앞서, 필자는‘바람직한 상가임대차법 개정 방향’ 제하의 글(2018. 8. 13.자 법률신문 기고)을 통해 상임법 개정시 고려되어야 할 몇 가지 사항을 제시한 바 있다). 아울러 국회는 같은 날 상가건물을 장기, 저임료로 임대하는 임대사업자를 지원한다는 명목으로 소득·법인세율을 완화하는 조세특례제한법 개정안도 함께 처리하였다. 개정 상임법은 부칙에서 동법을 공포일로부터 시행하도록 하면서(다만 상가건물임대차분쟁조정위원회는 6개월 경과 후 시행), 개정조문들에 대한 경과 규정을 두고 있다. 그런데 그 경과규정의 모호함과 법 적용규정의 불완전성으로 인하여 시행 과정에서 많은 혼란이 우려된다.



1.
신설되는 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 ‘상임위(商賃委)’라 한다)의 심의·조정 대상에 상임법령이 정하는 보증금액(현재 서울특별시의 경우 6억 1000만원)을 초과하는 임대차는 배제되는가? 상임위를 신설하는 개정 상임법 제20조 제1항은 “‘이 법의 적용을 받는 상가건물임대차’와 관련한 분쟁을 심의·조정하기 위하여 상임위를 둔다”라고 규정하고 있다. 그런데 제정 상임법 제2조(적용범위) 제1항은 “이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다”라고 하고서, 이후 동조 제3항의 신설·개정을 통하여 위 단서에 불구하고 일정 보증금액 초과 임대차에 대해서도 제한적으로 열거된(opt-in) 상임법 일부 규정을 적용한다고 하였는데, 이번 개정 상임법은 위 제3항에 상임위에 관한 신규 조문을 포함시키지 않았다. 입법자의 의도는 보증금액의 다과를 불문한 모든 상가건물 임대차 분쟁을 상임위에서 신속하게 해소토록 하고자 하는 것이라고 생각된다. 일정 보증금액 초과 상가임대차분쟁을 조정대상에서 배제할 합리적 이유가 없기 때문이다. 상임법 적용 및 배제에 관한 기존 조문체계와 유리된 상임위 규정만으로는 조정 권한의 존부와 그 적법성에 대한 논란을 피하기 어렵다. 조속한 규정 정비가 요구된다.

또한 상임법 제16조는 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니 한다”라고 규정하고 있어서, 일시사용 상가임대차 역시 상임위 조정 권한 밖에 있게 된다. 그런데 분쟁 내용이 비교적 간명한 일시사용 임대차를 신속·간이한 분쟁해결수단인 조정에서 배제할 필요가 있는지는 의문이다(이는 주택임대차분쟁조정에서도 동일한 문제점으로 지적된다).


2.
개정 상임법 부칙 제2조에서, 임차인의 계약갱신요구권을 10년간 보장하는 제10조 제2항은 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”고 하였다. 이러한 경과 규정은 임대인의 계약체결의 자유를 존중하여 이미 체결되어 이행중인 상가임대차계약에는 개정 규정이 적용되지 않으리라는 당초 예상과 크게 다른 것이다(상가임대차 계약갱신요구권 기간 규정에 사실상 대칭되는 주택임대차기간 규정이 1989. 12. 30. 개정으로 기존 1년에서 2년으로 확대될 당시, 부칙 경과규정은 “이 법 시행 당시 존속중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 의한다”라고 하여 개정법의 소급 적용을 배제한 바 있다). 국회 법사위(법안심사소위) 속기록과 전문위원 검토보고서가 아직 공개되지 않아 확언할 수는 없으나, 법안심사과정에서 기존 상가세입자들의 청원을 일부 수용한 결과로 보여진다(청원을 전면 수용하였다면 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다”라고 간결하게 규정하였을 것이다). 그런데 일응 중도적으로 보이는 이 경과 규정으로 인하여 이해관계자 간의 형평성 시비와 해석상의 논란이 가중되었다. 개정된 상임법 제10조 제2항의 적용범위와 관련하여 “개정법 시행 후 ‘최초로 체결되거나 갱신되는’ 임대차”라는 개념이 다음과 같이 다양하게 해석될 수 있기 때문이다.

가. 개정법 시행 후 최초로 체결(체결 이후 갱신)된 임대차에만 개정 규정이 적용된다. 즉, 기존 임대차에는 적용이 전면 배제된다(‘최초로 체결되거나 갱신되는’에서 ‘갱신되는’이라는 형용사는 최초로 체결된 이후 갱신되는 것을 뜻하고 ‘최초로 체결된’의 사족에 불과한 표현으로 본다).

나. 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 최초로 갱신되는 임대차에 개정 규정이 적용된다. 즉, 기존 임대차 중에서 최초로(1차) 갱신청구권을 행사하게 되는 임대차에 개정 규정이 적용되고, 이미 최초(1차) 갱신청구권이 행사된 이후 2, 3, 4차 갱신청구권(1년 단위 갱신의 경우)을 행사하는 기존 임대차에는 적용이 배제된다(‘최초로’라는 부사가 ‘갱신되는’도 수식하는 것으로 본다).

다.
개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차는 물론 최초 여부(차수)를 불문하고 갱신되는 기존 임대차에도 개정 규정이 적용된다. 즉, 1,2,3,4차 갱신청구권(1년 단위 갱신의 경우)을 행사하는 기존 임대차에 모두 적용되고 다만 갱신청구권을 모두 소진한 5년차 일몰형 임대차(만 4년 초과 5년 미만)만 적용이 배제된다(‘최초로’라는 부사가 ‘체결되는’만을 수식하고 ‘갱신되는’은 별다른 제한 조건(수식어)이 없는 것으로 본다).

라.
‘묵시적 갱신’의 경우에 갱신청구권이 행사된 것과 동일하게 취급할지 여부를 결정할 필요가 있다. 특히 개정법 시행후 (만 5년 계약기간 경과 이후 임대인의 불찰로 갱신거절 통지 기한이 도과된 경우) 묵시적 갱신된 기존 임대차에도 개정 규정이 적용된다는 주장도 있을 수 있다.

결국 국회는 계약갱신요구권 기간을 비점진적, 전면적으로 2배 확장하면서 타협적인 경과 규정을 마련하여 임대인·임차인 간의 권익침해 공방과 갈등 고조는 물론 기존 임차인 간의 형평성 시비도 야기하였다. 이는 개정 상임법에 대한 위헌법률심판청구(사실상 소급입법, 비합리적 차별입법에 의한 재산권, 평등권 침해 주장)로 이어질 우려도 있다. 신속한 재개정 작업이 요망된다.


3.
권리금 회수기회 보호기간 확장, 권리금 적용 제외의 예외에 관한 개정 규정은 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다”. 권리금 보호 확대를 위해 타당한 적용례로 보여지고, 이로 인한 이해관계자의 이익침해 등 우려되는 문제는 별로 없다.


최재석 변호사(법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원)

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