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서초포럼

부동산 경공매와 감정평가 문제

이천교 법무사 (경기북부회)

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부동산 경매가 시작되면 감정인에게 매각부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 이 경우 감정료는 대법원예규에 따라 지급을 하는데 집행비용 중 상당한 비중을 차지하고 있다. 이러한 실무는 부동산 공매의 경우에도 유사하다. 그리고 첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것도 아니다.

그러나 요즘 아파트 등의 경우에는 인터넷이나 금융기관 사이트만 가도 그 시세를 바로 알 수 있는데다가 국토행정부에서 매년 조사하는 공동주택 가격까지 존재하기도 한다. 그런데 이러한 아파트 등 공동주택의 경우도 예외 없이 모두 감정평가를 해야만 하는 것인지 의문이 든다. 참고로, 지난해 말 민사집행법학회에 참석해보니 외국 중에서는 우리와 달리 모든 부동산을 반드시 감정평가하지 않아도 되며 필요한 경우에만 할 수 있도록 한 나라도 있다고 한다. 우리도 참고해서 개선할 필요가 있어 보인다.

그리고 한번 부동산 감정평가를 하고 나면 그 후 강제집행 정지 등으로 상당한 시간이 지난 후에 경매절차가 진행되어도 원칙적으로 재평가를 함이 없이 오래전의 감정평가서를 그대로 이용해 매각절차를 진행하면서도, 그 경매사건이 취하되거나 취소 기각되어 종료되는 경우에는 얼마 지나지 않아 다시 경매가 신청되어 별개의 신건으로 진행되는 경우에도, 종전 경매사건의 감정평가 자료는 전혀 무시되고 다시 감정평가를 하고 있는 점도 문제다. 취하되거나 취소기각 된 사건에 대하여 다시 경매가 진행되는 경우에도 일정 요건하에 종전 경매사건에서의 감정평가 자료를 그대로 이용할 수 있도록 하고, 다만 새로운 감정평가를 원하는 이해관계인이 있으면 그 사람의 비용부담 하에 다시 평가하거나, 기타 특별한 사정이 있는 경우에만 다시 평가를 하게 하는 등의 개선이 있었으면 한다.

또한 경매가 진행되고 있는 부동산에 대하여 공매가 진행되거나 그 반대의 경우, 경매는 경매대로 공매는 공매대로 각 감정평가를 따로 하여 결국 중복된 감정을 하고 비용을 소모하고 있는 것도 부적절해 보인다. 경매와 공매 상호간에도 마찬가지로 그 감정평가 자료를 이용할 수 있도록 하되, 역시 이해관계인이 다시 새로운 감정평가를 원하는 경우에만 그 사람의 비용부담으로 다시 감정평가를 하게 하는 등 개선이 있었으면 한다.

비록 사건 자체는 별개의 사건이라 해도 그 대상 물건에 대한 감정평가 자료는 특별한 사정이 없는 한 달라진 것이 없는데 종전 감정평가 자료를 무조건 사장시키는 것은 여하튼 재고 되었으면 한다. 요즘 대부분 병원에서 시티촬영 등 기록을 그대로 가지고 다른 병원에서 진료받을 수 있도록 협조하고 있듯이, 동일한 대상물에 대한 감정평가 자료 역시 상당기간 동안 누구라도 활용할 수 있도록 하여 당사자에게 집행 비용부담을 덜어주는 조치가 있었으면 한다. 그리고 금융기관 대출시 받아둔 감정평가서 등도 원칙적으로 경공매시 활용할 수 있도록 하고, 역시 이해관계인이 다시 감정평가를 원하거나 기타 특별한 사정이 있는 경우에만 다시 감정평가를 하는 방향으로 개선하였으면 한다.
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