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공사완성 및 준공검사와 공사대금 지급의무

[2021.07.27.]



건축공사 도급계약에서 통상 건물이 완공되면 그 인도와 동시에 공사대금을 지급하여야 한다. 그런데 많은 경우에 건물이 아직 완성되지 않았거나 하자가 있음으로 인해서 공사대금 지급 관련하여 다툼이 발생한다.


이러한 경우 건물신축이 아직 완성되지 않았는지 아니면 완성은 되었는데 하자가 있는지가 먼저 문제된다. 건물신축 공사의 미완성과 하자를 구별하는 기준은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 본다. 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 해석한다. 개별적 사건에 있어서 예정된 최후의 공정이 일응 종료하였는지 여부는 수급인의 주장에 구애됨이 없이 당해 건물신축도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32986 판결).


그런데 건축공사 도급계약에서 준공검사를 받는 것을 수급인의 책임으로 하고 도급인이 준공검사완료와 동시에 수급인에게 공사잔대금을 지급하기로 특약하는 경우가 있다. 이러한 특약이 있는데 수급인이 완성한 건축물에 미시공으로 인한 하자가 있어 준공검사를 받지 못하고 있다면, 원칙적으로 도급인으로서는 그 특약에 기하여 준공검사가 완료될 때까지 미시공부분을 시공하는 데 드는 비용 상당액뿐만 아니라 공사잔대금 전체의 지급을 거절할 수 있다. 예외적으로 수급인이 도급인의 귀책사유로 인하여 준공검사를 받지 못하였다거나 도급인이 그 특약에 기한 동시이행의 항변을 하는 것을 신의칙상 허용하여서는 아니된다는 등의 특별한 사정이 있다면, 도급인이 준공검사 미완료를 이유로 공사대금 지급을 거절할 수 없게 된다. 위와 같은 특약이 있고 수급인이 완성한 건축물에 미시공으로 인한 하자가 있어 준공검사를 받지 못하고 있는 경우에 도급인이 미시공부분을 시공하는데 드는 비용 상당액에 대한 보수의 지급을 거절할 수 있다고 한다면, 그 특약의 존재가 도급인의 권리에 아무런 영향을 미치지 아니하는 결과가 되어 특약취지를 몰각시키기 때문이다(대법원ㅤ1995. 2. 3.ㅤ선고ㅤ94다54276ㅤ판결).


도급인이 공사잔대금을 지급하지 않는다는 이유로 수급인이 도장 및 조경공사 등의 세부공사를 마무리짓지 아니한 채 방치하고 있었는데, 준공검사를 받지 못하는 원인이 잔여세부공사의 미시공 때문이라고 볼 수 없었던 사안에서, 잔여세부공사가 미시공된 책임을 도급인에게 지울 수는 없으므로, 도급인에게 공사잔대금 중 잔여미시공부분을 시공하는데 드는 비용을 제외한 나머지 공사잔대금을 지급하라고 명할 수 없다고 하였다.



이응세 변호사

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