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상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호 조항의 적용 대상

[ 2020.05.13. ]



2015. 5. 13. 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호조항이 시행일을 기준으로 존속 중인 임대차이면 부칙(2013. 8. 13.) 제2조에도 불구하고, 같은 법 제2조 제1항 단서에 따른 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는지 여부(대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결을 중심으로) 



■ 권리금 회수기회 보호조항의 신설 경위

상가건물 임대차보호법(이하, ‘상가임대차법’이라고 함) 제2조 제1항은 그 적용범위에 관하여 「이 법은 상가건물의임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.」라고 규정하고 있다. 


한편 상가임대차법은 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되면서 제2조 제3항을 신설하여 「제1항 단서에도 불구하고 계약갱신 요구 등을 규정한 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.」고 규정하고, 부칙 제2조에서 「개정 법률은 공포한 날부터 시행하되, 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.」고 규정하였다. 


그 후 상가임대차법은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정을 신설하고, 제2조 제3항에 제10조의 4를 추가하는 것으로 규정하고, 부칙 제3조에서 「제10조의 4의 개정 규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.」라고 규정하였다.



■ 문제가 된 사안 

그런데, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법이 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의 4를 신설하면서, ‘대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 것’으로 규정하고 있는 기존의 제2조 제3항에 제10조의 4를 추가하는 것으로 규정하다 보니, 제10조의 4가 적용되기 위해서는 그 전제로 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되면서 신설된 제2조 제3항이 적용되어야 하는지 여부가 문제되는 사례들이 발생하였다. 즉 제10조의 4가 적용되기 위해서는 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 법률 부칙 제2조에 따라 위 법률 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 해당하여야 하는지 여부가 문제되었다.



■ 종래 하급심의 상반된 입장 

위와 같은 사안에 대한 종래 하급심 판결 중 다수는 ① 제10조의 4는 2015. 5. 13. 법률 제13824호로 개정된 법률에 신설된 조항으로 그 부칙 제3조에서 위 조항이 ‘시행 당시 존속 중인 임대차에 적용’됨을 분명히 하고 있다는 이유로 제2조 제3항이 적용되지 않는다는 입장이었던 반면, ② 일부 하급심 판결은 제10조의 4이 적용되기 위해서는 제2조 제3항의 적용이 전제되어야 하므로, 당해 임대차계약이 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차로서, 법률 제13284호로 개정된 위 법 시행 당시 존속 중이어야 한다는 입장으로 나뉘어 있었다.



■ 대법원 판례의 입장

이처럼 상반된 입장의 하급심 판결에 대해, 대법원은 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결을 통해, ① 2015. 5. 13. 개정된 법률 제13284호는 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호조항이 적용됨을 정하기 위하여 제2조 제3항에 제10조의 4를 삽입하였는데, 제2조 제3항 중 제10조의 4 부분은 2015. 5. 13. 개정으로 삽입되었으므로 그 경과규정으로서의 부칙은 2015. 5. 13.자 부칙에 따라 판단하여야 한다, ② 그런데 위 부칙은 제3조에서 위 조항이 ‘위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 적용’됨을 분명히 하고 있다, ③ 2015. 5. 13. 개정된 법률 제13284호는 권리금 회수기회 보호조항인 제10조의 4 외에도 대항력에 관한 제3조 규정도 제2조 제3항에 삽입하였는데, 위 부칙 제2조는 제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 ‘이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차’부터 적용한다고 규정하여 대항력에 관한 규정은 장래에 향하여만 적용됨을 분명히 하고 있는 반면, 위 부칙 제3조는 제10조의 4 개정규정은 ‘위 법 시행 당시 존속 중인 임대차’에 적용된다고 분명히 밝히고 있다는 이유로, 제2조 제3항이 적용되지 않는다는 종래 하급심 판결의 다수 입장을 지지하였다.



■ 결 론

따라서 위 대법원 판례는 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법 시행일 이전에 계약 체결 또는 갱신이 이루어진 경우라도, 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 존속 중이기만 하면, 그 보증금 액수와 무관하게 동법 제10조의 4 규정이 적용되어 권리금 회수기회를 보호받을 수 있다는 점을 최초로 밝힌 판례로서 상당히 의미가 크다고 볼 수 있다.



안민 변호사 (mahn@lawlogos.com)

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