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Condotel 투자 : Green Light vs. Red Light?

[2019.10.02.] 


◆ Condotel 투자의 잠재력

* Condotel : 콘도(Condominium)와 호텔(Hotel)의 합성어

* Condotel 투자 : 건설 회사 또는 부동산 관리 회사와의 계약을 통해 투자자가 필요시 직접 이용하거나, 이용하지 않는 경우 호텔 객실과 같이 임대 수익을 얻는 방식의 투자

* 베트남을 방문하는 관광객의 폭발적인 성장 및 그로 인한 호텔 수요 증가, 베트남 국민의 소득 증가로 인한 세컨 홈(Second Home) 수요 증가, 임대 수익을 얻을 수 있다는 장점에 따라 투자 관심 급상승



◆ Condotel 관련 법령 미비와 투자자 Risk

* Condotel은 베트남 내에서는 비교적 새로운 개념 → 베트남 법 체계상 Condotel의 정의나 관련 규정이 없고, 각 지역별 관할 기관마다 상이한 해석과 실무례를 보임

 

* 투자자 Risk 발생 사례

- 주거용 토지에 Condotel을 건설, 분양하는 경우: 베트남법상 프로젝트의 기능은 토지 사용 목적과 일치하여야 함. 일부 시 성(市/城)의 경우 Condotel의 기능이 주거 및 상업을 포괄한다고 보고 Condotel를 운영하는 것을 불법으로 보고 있음(토지사용권증서(LURC)를 보유하고 있더라도 동일)

- 상업용 토지에 허가가 난 호텔/리조트 프로젝트와 연계하여 Condotel를 건설, 분양하는 경우: 베트남 주택법은 비주거용 토지에 주택을 건설하는 것을 금지하고 있음. 지난 6월 다낭에서 상업용 토지에 Condotel을 건설한 회사(586 Company)가 베트남 주택법에 반한다는 이유로 다낭 인민위원회에 의해 발급되었던 주택용 red book(사용기간 무제한)을 박탈당하고 상업용 사용권(사용기간 제한: 39년)을 얻음.

- 담보 대출 제약: Condotel 개발의 경우 토지임차료의 지급을 연납 방식으로 하는 경우가 많은데, 이 경우 베트남의 금융기관은 토지사용권이 아닌 지상 건물에 관한 담보 설정만 가능함. 일반 주거용 아파트의 경우 담보설정은 수분양자들의 LURC 발급 전까지만 가능함. 그런데 Condotel에도 주거용 성격이 혼재되어 있으므로 주거용 건물에 대한 법리와 같이 대주의 담보 설정이 Condotel 수분양자들이 LURC를 발급받기 전까지만 가능하게 될 가능성이 있음. 이와 같이 대주들의 담보권 범위가 제한되면 Contdotel 개발에 있어서도 자금 조달이 어려울 수 있음 


* Condotel 건설업체들은 투자자 유치를 위해 임대 프로그램을 통한 고수익률(연 8-12%)을 약속하는 경향이 있으나, 현재 건설업체들이 그러한 약속을 지키도록 할 수 있는 강제규정이 없어 투자자들이 보호받지 못하는 상황이 생길 가능성이 있음



◆ 시사점

*부동산 서비스업체인Colliers에 의하면, 올 2분기 다낭 Condotel 프로젝트의 평균 분양률은 불과 65% 에 그침

* 위의 문제점들은 Condotel의 불완전 판매로 이어지고, 이에 따라 투자자의 혼란, 투자 불안정성 및 개발사의 자금난 등을 야기하여 전체적인 Condotel 투자 심리 악화에 기여

* 다행히 베트남 총리가 2019년 4월 23일 부동산 시장 발전을 위한 총리령(Directive No.11/CT-TTg)을 발표, 관련 부처들과 함께 2019년 3분기를 목표로 다음과 같은 내용의 세부 규정 초안을 만들고자 하는 의지를 보이고 있어, Condotel 문제 해결을 위한 관련 규정의 향방을 기대해볼 수 있을 것으로 보임


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