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민간택지에 대한 분양가상한제 확대 적용 (주택법 시행령 개정안 시행)

[2019.08.14.] 


1. 주택법 시행령 개정 내용

가. 개정내용

국토교통부는 2019.8.12. 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 확대하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 발표하였습니다. 개정된 주택법 시행령은 (1) 분양가상한제 적용지역의 지정요건을 완화하고, (2) '도시 및 주거환경정비법'의 정비사업에 따라 공급되는 주택의 경우에도 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화하는 내용을 담고 있습니다.


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나. 국토교통부의 기대효과

이번 개정안은 입법예고(2019. 8.14.~2019. 9. 23.) 및 관계기관의 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정입니다. 국토교통부는 이번 주택법 시행령 개정 취지를 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위한 것이라고 설명하고 있습니다.


이에 따라 서울에서 66개 단지, 6만 8406여 가구가 분양가상한제를 소급적용 받게 될 예정이며, 이번 조치로 투기과열지구 내 분양가상한제 적용지역에서 분양가가 20% 내지 30% 하락할 것으로 예상됩니다.



2. 개정 주택법 시행령에 따라 예상되는 문제들

가. 주택법 시행령 개정안 제61조제2항의 부진정소급입법으로 인한 위헌성 문제

2017. 11. 7. 대통령령 제28418호로 주택법 시행령이 개정되면서 분양가상한제 적용지역의 지정기준이 완화될 당시에, 주택법 시행령 부칙이 아닌 본문 제61조 제2항에 “국토교통부장관이 분양가상한제 적용지역으로 지정하는 경우에 있어서 정비사업은 관리처분계획인가 신청일을 기준으로 한다”고 규정한 바 있습니다. 정비시업 조합은 주택법 시행령 제61조 제2항을 신뢰하여 관리처분계획 당시를 기준으로 일반분양가를 계산하여 조합원 분담금을 산출하고, 사업 수익을 예상하여 이를 전제로 사업을 진행하여 왔습니다. 주택법 시행령 개정안에 따라 이미 관리처분계획인가 신청을 하여 사업을 진행 중인 정비사업조합에 분양가상한제가 소급 적용된다면, 예정하였던 정비시업조합의 시업수익 감소 및 이에 따른 조합원 분담금의 증가와 같이 정비사업조합과 조합원의 경제적 이익에 직접적인 영향을 끼치게 됨으로써 이들의 재산권을 침해하는 문제가 발생할 수 있습니다. 반면, 분양가상한제의 확대적용을 통하여 추구하고자 하는 공익적 목적인 “주택가격 안정”을 달성할 수 있는지 여부에 관하여는 많은 의문이 제기되고 있는 상태입니다. 따라서 주택법 시행령 개정안은 달성하고자 하는 공익에 비하여 정비사업 조합 및 조합원의 보호가치 있는 재산권을 강하게 침해하는 부진정소급입법으로서 위헌여부가 문제될 수 있습니다.


나. 공사도급계약의 효력과 관련하여 시공사와 정비사업조합 사이의 분쟁발생 가능성

분양가상한제가 적용되지 않는 것을 전제로 일반분양분에 대한 분양가격을 산정하여 수립된 관리처분계획의 인가를 받아 사업을 시행 중이던 정비사업 조합에 대하여 분양가상한제가 소급 적용되면, 정비사업조합과 확정지분제 방식의 공사도급계약을 체결한 시공사의 경제적 이익이 크게 훼손될 우려가 있습니다. 시공사로서는 주택법 시행령의 소급입법 개정 가능성까지 예측할 수 있었다고 보기는 힘들고, 계약 내용대로 구속력을 인정한다면 시공사의 시공이익에 중대한 부정적 영향을 미치게 될 것이므로, 시공사와 정비사업조합 및 조합원들 사이에서 공사도급계약의 구속력 및 확정지분의 유효성 등에 관한 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.


다. 정비시업 조합의 관리처분계획 변경인가 필요성

관리처분계획인가 신청 이후 입주자모집승인 신청 이전 단계로서 주택법 시행령의 개정으로 인하여 분양가상한제 적용대상이 된 정비사업 조합의 경우, 관리처분계획의 내용 변경이 당연히 뒤따르게 될 것입니다. 분양가상한제 적용으로 인하여 일반분양분인 공동주택의 세대별 분양가격이 변경되면 정비시업의 수행에 따른 수익(매출)의 감소로 인하여 조합원들의 비용부담에 관한 사항에 중대한 변동이 발생할 가능성이 높으며, 이러한 경우 새로운 재건축결의나 정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나게 되는 경우라면 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제10호, 동조 제4항 단서에 따라 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여 관리처분계획을 변경하고 변경인가를 받아야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.


3. 대응방안

* 분양가상한제 적용지역 내의 정비시업 조합은 분양가상한제 적용지역 지정에 대한 취소소송을 제기하면서, 소급입법을 통하여 정비시업조합 및 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해 내지는 제한한다는 점 등을 이유로 하여 그 위헌성과 위법성을 주장할 수 있을 것입니다.

* 분양가상한제 적용지역 지정 이후, 조합이 이전의 분양가를 기준으로 입주자모집승인 신청을 하였으나 관련 행정청에서 승인을 거부하는 경우에는 행정소송으로서 거부처분에 대한 취소소송을 제기할 수 있으며, 이러한 소송에서는 처분의 근거가 된 주택법 시행령 개정안규정의 위헌·위법성 여부와 소급적용의 적법성 여부가 쟁점이 될 것입니다.

* 정비시업 조합과 확정지분제 공사도급계약을 체결한 시공사로서는 정비사업 조합과 사이에 공사도급계약의 구속력 여부를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성이 높으며, 이러한 분쟁에서는 사정변경에 의한 해지나 계약의 변경문제 등이 주요 쟁점이 될 것입니다.

* 관리처분계획인가 신청 이후 입주자모집승인 신청 이전 단계에 있는 정비사업 조합이 주택법 시행령 개정 이후 분양가상한제 적용지역으로 지정되면, 관리처분계획의 변경을 위한 총회 결의 및 변경인가를 받는 절차를 거쳐야 하므로 이에 대한 준비가 필요합니다.

* 정비시업 조합의 시공사들로서는 분양가상한제가 적용될 수 있다는 전제에서 도급계약의 방식에 대한 검토와 개정 법령 하에서의 일반분양분에 대한 분양가의 합리적인 산정 등 시업이익의 산정에 대한 재검토가 필요합니다.


법무법인(유) 화우는 분양가상한제 확대적용과 관련한 TF팀을 만들어 이후 예상되는 법적 분쟁에 대비하고 있습니다.


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