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생활법률상담

정신병원에 입원한 남편 소유 주택을 처가 매도한 경우 그 효력

부동산/임대차

질의

저는 남편이 오랫동안 정신병원에 입원하고 있었던 관계로 병원비, 교육비 등으로 생활이 매우 어려워 남편명의의 주택을 매도한 후 월세 방으로 옮기면서 그 대금은 병원비 및 생활비 등으로 지출해 왔는데, 남편이 정신병원에서 퇴원한 후 위 주택매매계약을 무효라고 주장하는바, 이 경우 제가 체결한 주택매매계약은 무효인지요?


대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로서 한 계약은 본인이 이를 추인(追認)하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없습니다(민법 제130조). 그러나 부부사이에는 일상가사행위(부부공동생활을 영위하는데 필요한 통상의 사무)에 대하여 서로 대리권이 있고, 부부일방이 일상가사에 관하여 채무를 부담한 경우에는 다른 일방도 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있습니다(민법 제827조 제1항, 제832조). 이러한 일상가사행위의 구체적인 범위는 부부공동체의 사회적 지위·재산·수입능력 등 현실적 생활상태 뿐만 아니라 그 부부의 생활장소인 지역사회의 관습 등에 의하여 정하여지나, 그 법률행위를 한 부부공동체의 내부사정이나 그 행위의 개별적인 목적만을 중시할 것이 아니라 그 법률행위의 객관적인 종류나 성질 등도 충분히 고려하여 판단하여야 하고(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007다77712 판결), 일반적으로 일용품의 구입, 광열비, 교육비, 의료비, 자녀양육비 등의 지출에 관한 사무를 일상가사의 범위에 속하는 것으로 볼 수 있으며, 금전차용행위에 있어서는 일상적인 생활비로써 타당성이 있는 금액일 경우에 한하고, 통상적인 금전의 융자나 주택의 임대차, 직업상의 사무 등은 일상가사의 범위를 벗어나는 것이므로 그 경우에는 행위 당사자만이 책임질 뿐입니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다31229 판결). 따라서 원칙적으로 부부일방 당사자의 부동산처분행위는 특별한 사정이 없는 한 일상가사에 속한다고 할 수 없어 무권대리행위로 무효로 볼 것이만, 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에는 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있기 때문에(민법 제126조), 표현대리가 성립하는 경우에는 위 부동산처분행위도 유효하다고 볼 여지가 있습니다. 한편, 판례는 처가 특별한 수권 없이 남편을 대리하여 부동산처분행위를 하였을 경우 그것이 민법 제126조에서 정한 표현대리가 되려면 처에게 일상가사대리권이 있었다는 것만이 아니라 상대방이 처에게 남편이 그 행위에 관한 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할 만한 객관적인 사정이 있어야 한다고 하였는데(대법원?2009. 4. 23.?선고?2008다95861?판결), 남편이 정신병으로 장기간 병원에 입원하였고 입원당시 입원비, 생활비, 자녀교육비 등을 준비하여 두지 아니한 경우 그 아내에게 가사대리권이 있었고, 남편소유의 가대(家垈)를 적정가격으로 매도하여 그로써 그 비용에 충당하고 나머지로 대신 들어가 살 집을 매수하였다면 매수인이 이러한 사유를 알았건 몰랐건 객관적으로 보아서 그 처에게 남편의 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 된다고 보았으며(대법원 1970. 10. 30. 선고 70다1812 판결), 부부가 공동으로 남편명의의 점포를 운영하면서 처가 점포에 보관 중인 남편의 인감을 이용하여 차용증을 작성하여 주고 금원을 차용한 사안에서 남편이 처에게 점포운영에 필요한 자금을 자신의 명의로 차용할 권한을 포괄적으로 위임하였다고 볼 여지가 있다고 한 사례가 있습니다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다64377 판결). 따라서 위 사안에서도 귀하의 주택매매계약은 유효한 것으로 볼 수 있을 것입니다. 다만, 이러한 경우는 예외적으로 인정되는 경우이므로 보통의 거래에서는 특별한 주의를 하여야 할 것입니다.

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