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생활법률상담

가압류된 부동산의 해제

부동산/임대차

질의

저는 甲소유 대지를 6000만원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전에 위 토지의 등기사항증명서를 열람해본 결과 甲의 채권자 乙이 위 토지에 가압류를 해두었으므로, 이 경우 위 계약을 해제할 수 있는지요?


민법 제546조에서 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘채무의 이행이 불능이라는 것’은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말합니다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다75321 판결). 그런데 위 사안과 같이 매매목적물에 가압류 또는 가처분이 된 경우 그것이 위 규정의 이행불능사유에 해당하여 계약해제가 가능할 것인지 판례를 보면, 매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다고 하였으며(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결), 매매목적물에 대하여 가압류 또는 처분금지가처분집행이 되어 있다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니며, 이러한 법리는 가압류 또는 가처분집행의 대상이 매매목적물자체가 아니라 매도인이 매매목적물의 원소유자에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권 또는 분양권인 경우에도 마찬가지이라고 하였으며, 매도인의 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있거나 처분금지가처분이 있는 경우에는 그 가압류 또는 가처분의 해제를 조건으로 하여서만 소유권이전등기절차이행을 명받을 수 있는 것이어서, 매도인은 그 가압류 또는 가처분을 해제하지 아니하고서는 매도인명의의 소유권이전등기를 마칠 수 없고, 매수인명의의 소유권이전등기도 마쳐 줄 수 없다고 할 것이므로, 매도인이 그 가압류 또는 가처분 집행을 모두 해제할 수 없는 ‘무자력의 상태’에 있다고 인정되는 경우에는 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 하였습니다(대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다39211 판결). 또한, 가압류로 인한 손해배상청구사건에 있어서, 매매목적물인 부동산에 대하여 가압류집행이 되어 있다고 해서 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 가압류채권자가 본안소송에서 승소하여 매매목적물에 대하여 경매가 개시되는 경우에는 매매목적물의 매각으로 인하여 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무이행을 거절할 수 있음에 그치므로, 매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약해제 및 위약금 지급사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 위 가압류집행을 이유로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금배액을 매수인에게 지급하였더라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 보일 뿐이어서 그 위약금지급과 위 가압류집행 사이에는 법률적으로 상당인과관계가 없다고 하였습니다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다84874 판결). 따라서 귀하도 매매목적물이 가압류된 상태만으로는 계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 잔금지급을 거절할 수는 있을 것입니다. 그러나 甲이 위 가압류집행을 해제할 수 없는 ‘무자력의 상태’에 있다는 것을 증명하여 그것이 인정된다면 甲의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있을 것입니다.

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