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생활법률상담

주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우

부동산/임대차

질의

甲이 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 그에 따라 임의경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 ○○아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음, 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 경우, 甲은 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있는지요?


대법원은 “甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 ○○아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고”고 하여 이와 같은 사안의 경우 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결). 따라서 甲은 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

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