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구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지

민사소송/민사집행

질의

甲은 저당권의 실행으로 진행된 경매절차에서 건설회사인 丙회사로부터 분양 받은 乙소유의 아파트를 매수하였습니다. 그런데 위 아파트의 대지는 丙회사의 소유이지만 지적의 정리가 완료되지 않아서 대지권의 등기가 되어 있지 않았습니다. 이러한 경우 甲이 대지권에 관하여도 소유권을 취득할 수 있는지요?

「민법」제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합(附合)된 물건과 종물(從物)에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용 된다고 함이 판례의 태도입니다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 1993. 12. 10. 선고 93다42399 판결). 그리고 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제2조 제6호는 “대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 구분건물의 전유부분만에 설정된 저당권의 효력범위에 관하여 판례는 “집합건물에 있어서, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 상당기간 지체되는 경우, 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결), 한편 “집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정으로 인하여 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 할 것이다.”라고 하였고(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2005. 11. 14.자 2004그31 결정), 또한 “구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터 잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰 받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결). 또한, “구분건물의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이며, 구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가 경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한 것이라는 취지의 부기등기가 직권으로 경료되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 2001. 2. 9. 선고 2000다62179 판결). 참고로 대지권등기가 마쳐지지 아니한 구분건물의 경매절차 매수인의 대지사용권 취득 여부에 관한 등기선례를 보면, “①분양회사가 구분건물과 일체불가분성이 있는 대지사용권을 취득하였으나 지적정리 등의 지연으로 대지권등기는 지적정리 후 완료해주기로 하는 약정하에 우선 구분건물만에 관하여 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 대지권등기가 되지 아니한 상태에서 구분건물에 대하여 경매절차가 진행되어 제3자가 구분건물을 경락받은 경우 그 경락인은 구분건물의 대지권도 취득하게 될 것이나, ②분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 취득하지 못하게 될 것이고, 따라서 경락인이 대지사용권에 대하여 그 명의로 등기(분양회사로부터 순차 지분이전등기 또는 부동산등기법시행규칙 제60조의2의 규정에 의한 대지권등기)를 경료받으려면, 위 경락과는 별도의 등기원인이 있어야 한다.”라고 하였습니다(1999. 2. 3. 등기선례6-591, 1999. 3. 18. 등기선례6-596). 그리고 “분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 그 건물의 대지사용권을 후일 취득하여 이전하여 주기로 하는 약정 하에 전유부분만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 비록 그 경락이 분양자가 대지사용권을 취득한 이후에 이루어졌다 하더라도 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 취득하지 못할 것이고, 이 경우, 경락인이 대지사용권을 취득한 분양자로부터 대지사용권을 이전받아 대지권변경등기를 신청하려면, 분양자로부터 수분양자에게 다시 수분양자로부터 전득자인 경락인에게 순차적으로 경료하여야지 직접 전유부분을 경락받은 최종 소유자 앞으로 할 수는 없으며, 다만 분양자는 직접 단독으로 대지사용권의 사후취득에 관한 규약 등을 첨부하여 대지권변경등기를 신청할 수도 있으며, 그러한 등기가 경료되면 구분건물의 현 소유자인 경락인은 대지권등기가 된 구분건물의 소유권이전등기를 처음부터 경료받은 것과 마찬가지의 지위를 취득하게 될 것이다.”라고 하였습니다(1999. 4. 26. 등기선례6-600). 따라서 위 사안의 경우 위 아파트의 대지가 분양자인 丙회사의 소유인 상태에서 乙이 위 아파트를 분양 받으면서 지적정리 등의 문제로 대지권의 등기는 후일 이전해주기로 약정된 경우로 보여지는데, 그렇다면 위 아파트의 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 그러한 경우라면 甲은 대지사용권도 취득한다고 할 것입니다.

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