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생활법률상담

선순위 임차인의 주민등록이 누락된 매각물건명세서의 효과

민사소송/민사집행

질의

저는 甲소유의 주택을 경매절차에서 매수하고자 매각물건명세서를 열람하였는데, 임차인 乙의 주민등록전입에 관하여 ‘미상’으로 기재되어 있습니다. 이 경우 위 주택을 그 경매절차에서 매수한다면 문제가 없는지요?

「민사집행법」제85조 제1항은 “법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제105조는 “법원은 ①부동산의 표시, ②부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적은 매각물건명세서를 작성하여야 하고, 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 같은 법 제121조 제5호는 매각허가에 대한 이의신청사유로서 ‘최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’를 규정하고 있습니다. 그런데 판례는 “민사소송법 제603조의2(현행 민사집행법 제85조) 및 제617조의2(현행 민사집행법 제105조)의 규정취지는 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써, 매수 희망자가 입찰대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있고, 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집달관(현행 집행관)의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰(매각)불허가사유가 된다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정). 따라서 귀하가 乙의 주택임차권이 대항력이 없다는 판단 아래 위 주택을 경매절차에서 매수하였는데, 그 뒤에 대항력이 있는 주택임차권임이 밝혀진다면 귀하는 매수가격의 신고 후 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 하여 구제 받아야 할 것이고, 매각허가결정이 있은 후 대금납부이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있을 것입니다(민사집행법 제127조 제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정). 그러나 매각대금이 납부된 뒤에는 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 구체적 사정에 따른 채무자의 손해배상책임은 별론으로 하고(2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소를 구할 수는 없다고 보아야 할 것입니다.

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