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공동저당부동산의 일부만 경매 시 동시배당보다 불이익 받은 저당권자의 구제

민사소송/민사집행

질의

甲은 乙에 대한 대여금채권을 담보하기 위하여 乙소유의 제1의 부동산에는 제1순위, 제2의 부동산에는 제2순위의 근저당권을 설정해두었습니다. 그런데 乙이 경영하는 사업체의 근로자들이 임금채권에 기하여 乙소유의 제1부동산에 강제경매를 신청하여 그 경매절차가 종료되었는데, 甲은 근로자들의 임금채권우선변제로 인하여 위 제1, 제2의 부동산이 함께 경매개시 되어 동시배당 될 때보다 제1부동산의 배당에 있어서 불이익을 받았습니다. 이 경우 甲이 구제받을 방법은 없는지요?

「민법」제368조는 “①동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 위 사안에서 乙의 제1, 제2의 부동산이 순차적으로 경매되고, 배당도 순차적으로 이루어짐으로 인하여 甲은 위 제1, 제2의 부동산이 동시에 경매되어 동시배당이 될 경우 임금채권자들이 제2의 부동산에서 우선배당을 받을 수 있었던 금액상당을 배당 받지 못하는 불이익을 입게 되었으므로, 이 경우 위 「민법」제368조 제2항 후문이 유추적용 될 수 있는지 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 “근로기준법에 규정된 임금 등에 대한 우선특권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제 받을 수 있는 이른바 법정담보물권으로서, 사용자 소유의 수 개의 부동산 중 일부가 먼저 경매되어 그 경매대가에서 임금채권자들이 우선특권에 의하여 우선변제 받은 결과 그 경매한 부동산의 저당권자가 민법 제368조 제1항에 의하여 위 수 개의 부동산으로부터 임금채권이 동시배당 되는 경우보다 불이익을 받은 경우에는 민법 제368조 제2항 후문을 유추적용 하여, 위 저당권자로서는 임금채권자가 위 수 개의 부동산으로부터 동시에 배당 받았다면 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 선순위자인 임금채권자를 대위하여 다른 부동산의 경매절차에서 우선하여 배당받을 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다48399 판결, 2005. 9. 29. 선고 2005다34391 판결). 따라서 위 사안에서 甲도 제2의 부동산이 경매개시된다면 그 경매절차에서 선순위 임금채권자들을 대위하여 동시배당이 될 경우 임금채권자들이 제2의 부동산에서 우선배당을 받을 수 있었던 금액상당의 배당요구를 해두어야 할 것으로 보입니다. 그러나 위와 같은 경우 제2의 부동산경매절차에서 선순위 임금채권자들을 대위하여 동시배당이 될 경우 선순위 임금채권자들이 제2의 부동산에서 우선배당을 받을 수 있었던 금액상당의 배당요구를 배당요구종기 이전에 하여야 하고, 그렇지 못하면 배당에서 제외될 뿐만 아니라 甲이 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다 하여 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다32475 판결).

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