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채무자가 매수한 부동산소유권을 이전하지 않을 경우 강제집행방법

민사소송/민사집행

질의

저는 甲회사를 상대로 분양대금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받았습니다. 그런데 甲회사는 회사 명의의 재산은 없으나 乙로부터 매수하고 소유권이전등기를 하지 않은 부동산이 있습니다. 그러나 甲회사는 위 부동산을 소유권이전등기를 하지 않은 상태로 丙에게 다시 매도하려고 합니다. 이 경우 제가 乙명의로 되어 있는 위 부동산에 강제집행을 할 수 있는지요?

위 사안의 경우 甲회사는 乙로부터 매수한 부동산의 소유권이전등기를 하지 않았기 때문에 직접 부동산을 현금화하여 만족을 얻을 수 없고, 甲회사가 乙에 대하여 가지는 채권인 부동산소유권이전등기청구권을 현금화하는 방법으로 채권의 만족을 얻어야 할 것입니다. 그러므로 귀하는 채무자 甲의 주소지 관할법원에 甲이 제3채무자 乙에 대하여 가지는 부동산소유권이전등기청구권 압류신청을 하고, 또 부동산소재지 관할법원에 부동산보관인선임과 권리이전명령을 신청하여야 할 것입니다(민사집행법 제244조 제2항). 다만, 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이므로 등기부상 공시방법이 없기 때문에 만일 乙이 甲회사 또는 제3자에게 위 부동산의 소유권이전등기를 해줄 경우에는 귀하가 이의 무효나 취소를 구할 수는 없고 단지 乙에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다(대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결). 또한, 소유권이전등기청구권의 가압류나 압류가 행하여지면 제3채무자로서는 채무자에게 등기이전행위를 하여서는 아니 되고, 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없다 할 것이나, 가압류나 압류에 의하여 그 채권의 발생원인인 법률관계에 대한 채무자와 제3채무자의 처분까지도 구속되는 것은 아니므로 매매계약의 해제사유가 있을 경우에는 기본적 계약관계인 매매계약 자체를 해제할 수는 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결). 그리고 귀하는 법원으로부터 부동산소유권이전등기청구권 압류명령과 보관인선임 및 권리이전명령을 받은 후에도 채권의 변제를 받기 위해서는 현금화를 하여야 하는데, 그 절차는 부동산에 대한 강제집행에 관한 규정에 따라야 합니다(민사집행규칙 제170조). 왜냐하면 부동산소유권이전등기청구권의 집행은 이전등기청구권자체를 처분하여 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 것이 아니고, 채무자인 甲회사의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이에 대하여 강제집행을 실시하여 채권을 만족시키는 것이기 때문입니다. 또한, 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 제3채무자 乙이 보관인에 대하여 임의로 위 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우에는 귀하는 추심권을 획득하기 위하여 추심명령신청을 하여 추심명령을 받은 뒤(민사집행법 제244조 제4항) 추심소송을 제기하여 승소판결을 받아 위 부동산을 甲회사에게로 소유권이전등기한 다음 강제경매신청하여 그 매각대금에서 변제받을 수 있습니다.

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