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경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후 인도명령을 신청할 수 있는지

민사소송/민사집행

질의

甲은 乙소유였던 주택을 경매절차에서 매수하여 대금을 납부하여 소유권을 취득한 후 乙이 자기에게 매도할 것을 간청하여 乙에게 매도키로 하고 계약금 및 중도금을 받았습니다. 그런데 乙은 잔금의 지급을 지체하면서 위 주택을 계속 점유하고 있습니다. 이 경우 매각대금을 낸 뒤 6월이 경과되지 않았으므로, 甲이 乙을 상대로 인도명령신청을 할 수 있는지요?

「민사집행법」제136조 제1항은 “법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 그런데 경매절차의 매수인이 대금납부 후 채무자나 소유자에게 경매목적 부동산을 양도한 경우, 매수인이 채무자나 소유자에게 인도명령신청을 할 수 있는지에 관하여 판례는 “부동산인도명령이 경락인에게 실체상의 권리 이상의 권리를 부여하는 것일 수는 없다는 점에서 채무자나 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 민사소송법 제647조(현행 민사집행법 제136조) 제1항 단서를 유추적용하여 경락인의 인도명령신청을 거절할 수 있다고 할 것인바, 매도인은 그 매매의 효과로서 매수인에 대하여 그 매도부분에 관한 점유이전의무를 지므로 경락인이 대금납부 후 소유자, 채무자 기타 인도명령의 상대방이 될 수 있는 점유자에게 매매 등 소유권을 양도하는 행위를 한 경우에는 인도명령을 신청할 수 없다고 해석하여야 하고, 그럼에도 불구하고 부동산인도명령을 발하기 위해서는 그 매매계약이 해제되었다는 등 그 점유권원이 소멸된 사실이 인정되어야 할 것이며, 그 점유권원이 소멸되었다는 사실은 인도명령의 신청인이 입증하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 16.자 98마3897 결정). 그러므로 위 사안에서 甲도 乙과의 매매계약이 해제되었다는 점을 입증하여야 乙에 대한 인도명령을 받을 수 있을 것입니다. 그런데 이행지체로 인한 계약해제에 관하여 「민법」제544조는 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 규정하고 있으며, 판례는 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한, 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053 판결). 따라서 위 사안에서도 乙이 매매잔대금을 먼저 지급하여야 한다는 특약 등이 없는 한, 甲은 소유권이전등기에 필요한 서류를 현실적으로 제공하거나 아니면 이행장소에 그 서류를 준비하여 두고 상당한 기간을 정하여 내용증명우편으로 이행의 최고를 한 뒤 그 기간이 경과되어도 乙이 매매잔대금 지급의무를 이행하지 않았고, 매각대금을 낸 뒤 6월이 지나지 않았다면 乙에 대한 인도명령을 신청할 수 있을 것으로 보입니다.

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