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생활법률상담

소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위

부동산/임대차

질의

甲은 서울소재 乙소유 주택을 임차보증금 2,500만원, 월세 20만원에 임차하여 입주 및 주민등록전입신고를 하고 거주하던 중 위 주택이 경매 개시되었고, 위 주택에는 甲이 입주하기 전에 선순위 근저당권이 설정되어 있었으며, 乙은 개인사업체를 운영하다가 도산하여 乙에게 고용된 근로자들이 체불된 임금 및 퇴직금을 배당 받고자 배당요구신청을 해두었습니다. 그런데 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 하여도 그 대금은 甲의 소액보증금과 근로자들의 최종 3월분의 임금 및 퇴직금에 충당하기도 부족한 것으로 보이는바, 이 경우 甲의 소액보증금 최우선변제권과 근로자들의 최종 3개월분의 임금 등 우선변제권의 배당순위는 어떻게 되는지요?

「주택임대차보호법」 제8조는 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고, 「주택임대차보호법 시행령」(2013. 12. 30.개정되어 2014. 1. 1.부터 시행)에 의하면 서울특별시의 경우 9,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 3,200만원까지 최우선변제권이 인정되고, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,700만원까지 최우선변제권이 인정되고, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외)에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원까지 최우선변제권이 인정되며, 그 밖의 지역에서는 4,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,500만원까지 최우선변제 즉, 다른 담보물권보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 한편, 「근로기준법」 제38조 제2항 및 「근로자퇴직급여 보장법」 제11조 제2항은 근로자의 최종 3월분의 임금과 재해보상금 및 최종 3년간의 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세, 공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 한다고 규정하고 있습니다. 위 사안의 경우 위와 같은 두 가지 우선변제권이 인정되는 채권간의 경합에 따른 배당순위가 문제되는데, 이에 대하여 구 「근로기준법」하의 재판예규를 보면, “부동산경매의 배당절차에 있어서 주택임대보호법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액(주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 경우)과 근로기준법 제30조의2 제2항에 규정된 최종 3월분 임금, 퇴직금 및 재해보상금채권이 서로 경합하는 경우, 두 채권은 모두 우선채권으로서 양법 다같이 상호간의 우열을 정하고 있지 아니하며, 양쪽의 입법취지를 모두 존중할 필요가 있으므로 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 배당을 실시하여야 할 것이다.”라고 하였는바(부동산경매에서 우선채권간의 배당순위, 재판예규 제692호), 이것은 현행 「근로기준법」 아래에서도 동일하게 해석하여야 할 것으로 보입니다. 따라서 귀하는 배당절차에서 근로자들의 최우선변제 되는 임금채권과 같은 순위로 각 채권액의 비율에 따라 안분배당을 받게 될 것으로 보입니다.

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