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생활법률상담

채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지

부동산/임대차

질의

甲은 乙의 부동산에 근저당권을 설정한 근저당권부 채권자입니다. 그런데 乙의 일반채권자인 丙은 그의 乙에 대한 대여금채권에 기하여 위 주택을 가압류하였으나 甲의 위 근저당권이 있음으로 인하여 변제 받기 어렵게 되자 丙과 乙이 위 주택의 일부에 관하여 소액보증금한도의 금액을 임차보증금으로 하는 주택임대차계약을 체결하면서 보증금은 위 대여금채권 중 일부로 대체키로 하고 입주 및 주민등록전입을 한 후 거주하고 있습니다. 이 경우 乙과 丙의 위와 같은 주택임대차계약이 유효하여 丙이 소액임차인으로서 우선변제를 받게 된다면 甲의 근저당권부 채권은 배당액이 훨씬 적어질 것입니다. 이 경우 丙이 소액임차인으로서 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있는지요?

주택임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 관하여 판례는 “주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(주택임대차보호법 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2001. 10. 9. 선고 2001다41339 판결). 따라서 위 사안에서 甲도 丙이 소액임차인으로서 최우선변제를 받게 된다면 배당이의를 제기하여 다투어볼 수 있을 것으로 보입니다. 참고로 위와 같은 경우 임차인에게 대항력이 인정되는지에 관하여 판례는 “임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하는 방법으로 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하기로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차로서의 대항력을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 주택임대차계약으로서는 통정허위표시에 해당되어 무효라고 할 것이므로 이에 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184 등 판결).

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