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생활법률상담

상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부

부동산/임대차

질의

甲은 乙 소유의 상가 점포를 임대하여 사업자등록을 마쳤습니다. 그러나 여러 사정상 甲은 丙에게 점포를 전대하게 되었습니다. 이후 乙의 채권자들이 위 상가 점포에 대한 경매를 신청하여 경매 절차가 개시되었는데 이때 甲은 상가건물임대차보호법상의 대항력이 인정되어 우선변제권을 행사할 수 있는지요?

「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제5조 제2항은 “제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다. 따라서 위 사안의 경우와 같이 甲이 점포를 전대한 경우 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 ‘사업자등록’이라는 요건을 충족하는지가 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 “상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.”고 하면서 “부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.”고 하였습니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 따라서 甲이 사실상 폐업하고 그 점포를 丙에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인 丙이 그 명의로 사업자등록을 적법하게 하였다면 임차인 甲이 「상가건물임대차보호법」상의 대항력과 우선변제권을 계속 유지하고 있다고 할 것이지만, 전차인 丙이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인인 甲의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없을 것입니다.

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