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생활법률상담

‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부

부동산/임대차

질의

저는 서울 소재 주택을 보증금 7,000만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 최근 등기사항증명서를 확인해 보고서야 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 이사한 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데 이 경우 저는 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?

「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항은 “임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다.)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 그가 임차보증금을 반환받을 때까지 임차인의 우선변제권 등의 권리를 유지하도록 해 주는 것입니다. 즉, 주택임차권등기가 경료된 주택에 새로 입주해 온 임차인에 대하여는 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 등을 인정하지 않는다 할 것입니다. 그 이유는 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워 주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 임대할 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 주택임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않는 것입니다. 따라서 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

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