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생활법률상담

임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간

부동산/임대차

질의

저는 선순위 근저당권이 설정된 서울소재 甲소유 주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아둔 후 거주하고 있습니다. 그런데 사업하는 집주인 甲의 부도로 위 주택이 담보권실행을 위한 경매진행 중이며, 저는 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구를 해둔 상태이나, 직장의 인사이동으로 이사를 가야 할 입장입니다. 만일 제가 다른 지역으로 이사할 경우에도 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요?

「주택임대차보호법」 제8조는 소액임차인의 보증금을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받기 위한 요건으로 주택에 대한 경매신청등기 이전에 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록전입신고를 할 것을 규정하고 있습니다. 그런데 소액임차인이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력의 요건이 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속되고 있어야 합니다. 따라서 귀하는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있고, 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가려면 주택임차권등기를 마치고 이사를 해야 할 것입니다. 주의할 점은 채무자의 채무변제 등의 사유로 집행절차가 취소되는 경우가 있어 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 위 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것으로 보입니다.

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