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법령해석

장기수선계획의 수립 의무

부동산/임대차


「주택법」 제47조제1항에서는 300세대 이상의 공동주택 등을 건설ㆍ공급하는 사업주체는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다고 규정하고 있습니다.

그리고, 장기수선계획의 수립기준을 규정하고 있는 「주택법 시행규칙」 별표 5에서는 자동화재 감시설비의 유도등은 고효율에너지 기자재 인증을 받은 LED 유도등을 적용한다고 규정하고 있고, 옥외전등 중 보안등은 고휘도방전램프 또는 LED 보안등을 적용한다고 규정하고 있으나, 지하주차장 전등에 대해서는 규정하고 있지 않은바,

이 사안은 공동주택의 지하주차장 전등을 LED 전등으로 교체하는 경우에도 이를 반드시 장기수선계획의 수립ㆍ조정 대상에 포함해야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 「주택법」 제47조제1항에서 공동주택의 공용부분에 대하여 장기수선계획을 수립하도록 규정한 취지는 공동주택 공용부분 주요시설의 노후화는 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하게 되고 시간이 경과할수록 건축물의 수선ㆍ유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 점을 고려하여 미리 주요시설의 수선 계획을 세움으로써 공동주택 공용부분 주요시설을 적기에 교체ㆍ보수할 수 있도록 하기 위한 것입니다. 따라서, 같은 법 시행규칙 별표 5의 장기수선계획의 수립기준은 사업주체 등이 장기수선계획을 수립ㆍ조정할 때 반드시 포함하여야 하는 최소한의 시설범위에 관한 기준이라 할 것입니다(법제처 2014. 2. 27. 회신 14-0076 해석례 참조).

그런데, 「주택법」 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따르면 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻는 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다고 할 것인바, 이처럼 장기수선계획의 조정권한을 부여한 취지는 장기수선계획의 조정ㆍ변경을 통하여 공사에 필요한 재료나 시공 기술의 진보, 경제정세의 변동 등 현실의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 하기 위한 것으로 보이므로, 같은 법 시행규칙 별표 5에 규정된 공용시설 외의 시설도 그 필요성에 따라 장기수선계획의 조정을 통하여 장기수선계획에 반영할 수 있을 것입니다(법제처 2013. 11. 13. 회신 13-0412 해석례 참조).

다만, 공동주택 공용시설의 교체 및 보수를 장기수선계획에 반영하지 않고 제외하는 경우 해당 비용을 관리비로 부담하게 되는바, 「주택법 시행규칙」 별표 5에 규정된 공동주택의 공용시설 외에 추가적으로 공용시설의 교체 및 보수에 관한 사항을 장기수선계획에 반영할 것인지는 해당 시설이 주요 시설인지 여부와 함께 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려하여 결정할 사항이라 할 것입니다.

따라서, 공동주택의 지하주차장 전등을 LED 전등으로 교체하는 경우에 이를 반드시 「주택법」 제47조제1항, 같은 법 시행령 제63조제2항, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표 5에 따른 장기수선계획의 수립ㆍ조정 대상에 포함해야 하는 것은 아닙니다.
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