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법령해석

남편과 부인이 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택을 각각 공급받은 경우 임차권의 양도 가부

부동산/임대차

「임대주택법」 제19조 본문에 따르면 임대주택의 임차인은 원칙적으로 임차권을 다른 사람에게 양도할 수 없지만, 같은 조 단서 및 「임대주택법 시행령」 제18조 제1항 제1호다목에 따르면 예외적으로 같은 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우 무주택 세대주에게 임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도할 수 있고, 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항 제2호에 따르면 임대기간 만료 전에 85㎡ 초과 임대주택의 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우에는 사업주체에게 해당 임대주택을 명도하여야 한다고 규정하고 있습니다.

이와 같은 「임대주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」의 규정에 따르면 ①, ②, ③과 같은 사안의 경우에 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항에 따른 명도 대상에 해당하지 않으면서 「임대주택법」 제19조 단서 및 같은 법 시행령 제18조 제1항 제1호 다목에 해당한다면 임대사업자의 동의를 받아 임차권을 양도할 수 있다고 할 것입니다.

우선, 임대주택의 명도에 관한 「주택공급에 관한 규칙」 제29조제4항은 2009.9.17. 국토해양부령 제167호로 개정·시행되면서 전문개정된 조항으로서 같은 규칙의 부칙 제2조에서 제29조 제4항의 개정규정은 같은 규칙 시행 후 최초로 입주자모집공고를 하는 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로, 이 사안과 같이 2009. 9.17. 전에 입주자모집 공고를 한 임대주택의 경우는 2009.9.17. 국토해양부령 제167호로 개정되기 전의 「주택공급에 관한 규칙」(이하 “구 주택공급규칙”이라 함)을 적용하여야 할 것입니다.

그런데 구 주택공급규칙 제29조 제4항에서는 임대기간 만료 전에 “다른 주택을 소유”하게 된 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에게 명도하도록 규정하고 있으므로 이 사안과 같이 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하게 된 경우가 아니라면 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 명도대상에는 해당하지 않는다고 할 것입니다.

다음으로 이 사안의 경우가 「임대주택법 시행령」 제18조 제1항 제1호 다목에 따른 임차권을 양도할 수 있는 경우에 해당되는지를 살펴보면, ① 입주자모집공고 이전부터 남편과 부인이 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 입주한 경우, ② 입주자모집공고 당시에는 남편과 부인이 동일세대를 구성하고 있었으나 주민등록표상 세대를 분리하여 각각 입주한 경우 및 ③ 입주자모집공고 당시에는 남편과 부인이 동일세대를 구성하고 있었고 남편과 부인이 각각 입주자로 선정된 임대주택 중 입주시기가 빠른 임대주택에 입주할 때에는 세대주(남편)와 세대원(부인)이 모두 입주하였으나, 부인이 세대를 분리하면서 다른 임대주택에 입주한 경우 모두 각각의 임대주택 입주시점 현재 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 입주하였으므로, 2009.9.17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 ①, ②, ③ 각각의 경우로서 입주 후 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무른다면 「임대주택법 시행령」 제18조 제1항 제1호 다목에 해당하여 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있다고 할 것입니다.

따라서, 2009.9.17. 전에 입주자모집공고를 한 「임대주택법」 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택에 남편과 부인이 각각 임차인으로 선정된 ①, ②, ③ 각각의 경우로서 남편과 부인이 모두 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무른다면, 「임대주택법」 제19조 단서에 따라 임대사업자의 동의를 받아 무주택 세대주에게 임차권을 양도할 수 있습니다.
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