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법령해석

이주대책대상자에게 이주대책용으로 주택을 공급함에 있어서 「주택공급에 관한 규칙」 제19조 제1항 제3호에 따른 특별공급으로 할 수 있는지?

부동산/임대차

가. 질의 가~질의 나 공통사항

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”이라 함) 제78조 제1항에 따르면, 사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 “이주대책대상자”라 함)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 하고, 같은 법 시행령 제40조제2항에 따르면, 이주대책은 국토해양부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립·실시하되, 사업시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함함)에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

「주택공급에 관한 규칙」(이하 “주택공급규칙”이라 함) 제3조 제2항에 따르면, 공공사업의 시행에 따른 이주대책용으로 공급하는 주택으로서 공공사업의 시행자가 직접 건설하는 주택(가목), 공공사업의 시행자가 다른 사업주체에게 위탁하여 건설하는 주택(나목), 공공사업의 시행자가 이주대책 대상자에게 주택을 공급하기 위하여 조성한 택지를 공급받은 사업주체가 건설하는 주택(다목), 공공사업의 시행자로부터 택지를 제공받은 이주대책 대상자가 그 택지에 건설하는 주택(라목) 등 같은 항 제11호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 같은 규칙 제12조의2 제6항·제22조 및 제23조만을 적용한다고 규정하고 있습니다.

주택공급규칙 제19조 제1항 제3호에서는 사업주체가 국민주택등의 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 같은 규칙 제4조의 규정에 불구하고 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 같은 호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택을 제외함)을 소유하고 있는 자로서 당해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 인정하는 자(바목에 해당하는 주택의 경우에는 관계법령에 따라 해당 사업시행을 위한 고시 등이 있은 날 이전부터 소유하고 있는 자)에게 관련기관의 장이 정하는 우선순위 기준에 따라 1회(제3호·제4호·제4호의2에 해당하는 경우는 제외함)에 한정하여 그 건설량의 10퍼센트의 범위에서 특별공급할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 호 각 목의 주택으로 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체가 당해 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택(가목), 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 당해 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택(나목), 도시계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 제외함)으로 철거되는 주택(다목), 공익사업법 제4조에 따른 공익사업의 시행을 위하여 철거되는 주택(가목부터 다목까지의 규정에 해당하는 사업을 위하여 철거되는 주택은 제외함)(바목) 등을 규정하고 있습니다.

한편, 「주택법」 제41조의2 제1항·제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2 제4항 제5호에 따르면, 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위로서 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 등은 일정 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없으나, 공익사업법 제78조 제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우로서 시장·군수 또는 구청장이 확인하는 경우에 해당되어 사업주체의 동의를 받은 경우 등 불가피한 경우에는 전매제한에 관한 같은 법 제41조의2제1항을 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

나. 질의 가에 대해

공익사업법 제78조 제1항, 같은 법 시행령 제40조 제2항 본문에서 사업시행자에게 이주대책의 수립·실시를 의무화한 제도의 취지는 공익사업으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실한 이주대책대상자에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 이른바 생활보상의 일환으로서 국가가 이주대책대상자에 대하여 적극적이고 정책적으로 배려하기 위한 것(대법원 2007.11.29. 선고 2006두8495 판결례 참조)입니다.

그런데, 공익사업법령에서는 공익사업의 시행자가 수립·실시하는 이주대책으로서 택지 또는 주택을 제공하는 방법에 대해 구체적으로 규정하고 있지 않은바, 이주대책의 구체적인 내용에 관하여는 사업시행자가 제반 사정을 고려하여 재량으로 결정할 수 있다고 할 것이고(대법원 1994.2.22. 선고 93누15120 판결례 참조), 나아가 이주대책 대상자를 선정하고 이들에게 공급할 택지나 주택의 내용이나 수량을 정하는 것은 사업시행자의 재량에 맡겨져 있다(대법원 2007.2.22. 선고 2004두7481 판결례 참조) 할 것입니다.

또한, 공익사업법 시행령 제40조제2항 본문에서 국토해양부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주정착지에 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에는 이주대책을 수립·실시한다고 규정하면서, 같은 항 단서에서는 사업시행자가 「주택법」 등 관계법령에 의하여 이주대책대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함함) 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 이주대책대상자에 대한 이주대책으로서의 주택의 공급은 주택공급규칙 제3조제2항제11호에 따라 이주대책용 주택을 공급하는 것이 원칙이나 이주대책대상자가 주택공급규칙 제19조 제1항 제3호가목부터 다목까지 또는 바목의 요건에 해당하여 공익사업의 시행자가 같은 규정에 따라 이주대책대상자에게 「주택법」에 따라 건설하는 국민주택 등의 주택을 특별공급하는 경우에 그 특별공급은 공익사업법 제78조 제1항에서 정한 이주대책에 갈음하는 성질을 가진다고 할 것이고(대법원 2007.11.29. 선고 2006두8495 및 대법원 2009.11.12. 선고 2009두10291 판결례 등 참조), 이 경우 해당 공익사업의 사업시행자는 그 이주대책대상자에 대하여는 별도의 이주대책을 수립·실시하지 않아도 된다고 보아야 할 것입니다(대법원 1994.6.28. 선고 94누1760 판결례 참조).

따라서, 공익사업의 시행자가 공익사업법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자에게 이주대책용으로 주택을 공급함에 있어서 주택공급규칙 제19조 제1항 제3호에 따른 특별공급으로 할 수 있습니다.

다. 질의 나에 대해

「주택법」 제41조의2 제2항 및 같은 법 시행령 제45조의2 제3항 제5호에서는 분양권 전매가 가능한 경우로서 공익사업법 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우만을 들고 있고, 주택공급규칙상 특정 규정에 따라 주택을 공급받은 경우에 한하여 분양권 전매가 가능하도록 규정하고 있지 않으며, 공익사업법 제78조 제1항의 위임에 따른 같은 법 시행령 제40조 제2항 본문 및 단서에서는 사업시행자가 이주대책을 직접 수립·실시하거나「주택법」 등 관계법령에 따라 주택을 공급한 경우에는 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다고 규정하여 공익사업의 시행자가 수립·실시하는 이주대책으로서 택지 또는 주택을 제공하는 경우에 그 방법에 대하여는 사업시행자가 제반 사정을 고려하여 재량으로 결정할 수 있도록 하고 있고, 이 경우 이주대책대상자가 주택공급규칙 제19조 제1항 제3호가목부터 다목까지 또는 바목의 요건에 해당하여 공익사업의 시행자가 같은 규정에 따라 이주대책대상자에게 국민주택 등의 주택을 이주대책용으로 특별공급하는 것이 「주택법 시행령」 제45조의2 제4항 제5호의 “공익사업법 제78조 제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우”에 해당하지 않는다고 하기 어렵습니다.

또한, 공익사업법 시행령 제40조 제2항의 이주대책용 주택에 해당된다면 공급방법이 다르다고 하더라도 「주택법 시행령」 제45조의2 제4항 제5호는 동일하게 적용하여야 할 것이고, 그 공급방법이 주택공급규칙 제3조 제2항 제11호에 의한 것인지, 같은 규칙 제19조 제1항 제3호에 의한 것인지에 따라 분양권전매 허용 여부를 달리하여야 할 합리적인 이유가 없다는 점에서 더욱 그러하다고 할 것입니다.
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