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연구논단

대지권에 관한 등기는 어떻게 하는 등기인가

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1. 먼저 2018년 9월 28일 TV조선에서 보도된 내용을 보기로 한다. 

【서울 흑석동에는 오래된 ‘명수대아파트’가 있는데, 주민 38세대가 땅 사용료를 따로 내야할 처지에 놓였습니다. 42년 전 분양과정에 문제가 있었습니다. ‘명수대아파트’에서 30년간 살아온 한영순씨는 얼마 전 황당한 계고장을 받았습니다. 자신의 집이 강제경매로 넘어간다는 소식이었습니다.

한영순 아파트 주민, “경매가 들어왔더라고요, 너무나 기가 막힌 거죠. 30년 동안 살았는데---” 30년 전 아파트를 구입했는데, 아파트가 세워진 땅은 등기이전이 안된 겁니다. 42년 전 건축주가 토지이전등기를 마치지 않은 채 아파트를 분양했고 땅 없이 건물로만 그 간 등기와 매매 그리고 거주가 이뤄졌습니다. 이후 분양 32년째인 지난 2008년 흑석동에 개발 붐과 함께 토지소유권을 갖고 있던 건축주 아들 양모씨가 아파트 전 세대를 상대로 '건물철거 및 토지사용료' 청구소송을 제기한 겁니다. 1심과 2심에선 패소했지만 대법원은 2015년 하급법원의 판결을 뒤집고 양씨의 손을 들어주었습니다. 분양 당시 건물과 함께 대지가 분양됐다고 인정할만한 증거가 없고, 주민들이 오랜 기간 동안 대지 지분이전등기를 요구하지 않았다며 양씨의 땅을 무단 점유했다고 본겁니다.

이 아파트 38가구는 많게는 한 번에 8,700만원을 부당이득금으로 냈습니다. 이뿐 아니라 매달 100만원을 토지사용료로 내야할 처지에 놓였습니다. 분양 시점부터 소송이 시작된 32년간의 토지사용료는 면제하더라도 이후 10년 동안의 사용료는 내야한다는 것입니다. 대지권을 넘겨받는 반소제기 즉 맞소송이 한 대안이 될 수 있다는 말이 나옵니다.】

이상은 TV조선의 보도내용이다. 본인이 TV조선의 취재기자에게 문의한 바로는 수년전에 그 아들이 아파트 입주자들을 상대로 토지사용료 청구소송을 제기했을 때 입주자들은 변호사를 선임하고 ‘매수한 것’이라는 주장과 ‘시효취득 했다’는 주장을 모두 했으나 그러한 항변은 인정받지 못하고 대법원까지 가서 패소했다고 한다.


2. 다음은 대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다11668 판결의 ‘판시사항’ [2] 를 보기로 한다.

【[2] 토지를 매수하여 그 지상에 집합건물을 건축한 사람에게서 전유부분을 분양받아 소유권이전등기를 마친 수분양자한테서 다시 그 전유부분을 매수하여 소유권이전등기를 마친 매수인이 전유부분에 대응하는 대지사용권도 취득한 것인지 여부가 문제된 사안에서, 각 소유권이전등기 당시 이미 건축자는 위 전유부분에 대한 대지사용권을 취득하고 있었다고 인정할 수밖에 없으므로, 특별한 사정이 없는 한 위 전유부분의 처분에는 그에 대응하는 대지사용권도 수반되어 함께 이전되었다고 볼 수 있음에도, 수분양자가 전유부분 외에 대지지분을 함께 매수하였다고 볼 증거가 없고, 전유부분에 관한 소유권이전등기의 추정력이 대지지분 매수에 미치지 않는다는 이유로 위 매수인이 대지사용권을 취득하지 못하였다고 본 원심판단에는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제20조에 관한 법리오해의 위법이 있다.】

위 판례에 따르면 명수대아파트 사건에 대한 대법원 판결은 집합건물법이나 관련되는 판례의 법리에는 맞지 않는 판결로 보인다.


3. 서울 이촌동에는 흑석동의 ‘명수대아파트’보다 더 오래된 ‘한강맨션아파트’가 있다. 건물이 노후했으므로 재건축하려는데 ‘건물의대지’ 중 일부인 ‘규약상대지’에 관하여 문제가 있다. 이 토지는 아파트관리사무소건물의 부지 및 연이어 조성된 ‘어린이놀이터 땅’등으로 한강맨션이 관리하고 공동으로 이용하는 토지이다(이하 이 사건 토지라 한다.)

한강맨션아파트는 1971년에 주택공사가 700개의 아파트를 건축해 분양하고 그 700명에게 각각 소유권보존등기를 했다. 지금 문제가 되는 이 사건 토지는 그 때 아파트 분양받은 700명 공동명의로 소유권이전등기 했다. 따라서 당시는 아파트 건물의 소유권자와 이 사건 토지의 소유권자가 같은 사람이다.

집합건물법이 제정된 이후 ‘건물의대지’ 중 ‘법정대지’에 관해서는 대법원규칙 제904호에 따라 직권으로 대지권등기를 했으나 이 사건 토지에 관해서는 대지권등기가 안되어 있다. 수십 년이 지난 지금도 등기부상 그 700명의 명의 그대로이다. 그러나 아파트는 수십 년 사이에 전전 매매되어 10여명을 제외하고는 모두 그 소유권자가 변동되었다. 따라서 이 사건 토지는 등기부상 지금의 아파트소유권자가 아닌 아파트를 팔고 이사 간 제3자의 명의로 있어 그대로는 재건축할 수는 없다는 문제가 생긴 것이다.


4. 그러므로 이 사건 토지에 관해서도 대지권등기를 해야 한다. 이에 대지권등기를 하는 그 의미와 절차 및 효과에 관하여 검토하기로 한다.
가.
아파트인 한강맨션 ‘A동 00호’를 (갑)이 분양받아 소유권보존등기 했다. 건물의대지인 이 사건 토지도 (갑)의 명의로 소유권(지분 1/700)이전등기 되었다. 그러면 대지권등기 할 수 있는 것이고(등기원인 발생) 또한 등기해야 하는 것이다. 안 해도 무방한 것이 아니다. 대지권등기는 “(갑)의 토지(1/700)인 지분표시를 ‘A동 00호’인 건물등기부의 표제부에 기록하는 등기이고 또한 등기해야 하는 것”이다 (부동산 등기법 제40조 제3항).

대지권등기는 건물등기부와 토지등기부를 묶어서 등기부를 하나로 만드는 등기제도이다(집합건물등기부). 그러면 그 토지등기부는 쓸모없게 되어 문을 닫는 것이다.

나. 그런데 대지권등기 안된 상태에서 ‘A동 00호’인 건물만을 (갑)에서 (을)의 명의로 소유권이전등기가 된 경우는, 건물은 (을)의 소유로 되었으나 토지는 (갑)의 소유 그대로이다. 이러한 경우는 대지권등기를 어떻게 할 것인가. 쉽게 생각하면 토지와 건물의 소유자가 다르면 그대로는 대지권등기 할 수 없고 (갑)의 토지도 (을)의 명의로 소유권이전등기해야만 대지권등기 할 수 있다고 하게 된다.

다. 그러나 그 (을)명의로 된 건물등기부는 다름 아닌 바로 (갑)이 분양받아 소유권보존등기 한 ‘A동 00호’인 건물등기부이다. 별개의 건물등기부가 아니다. 그러므로 (갑)의 토지(1/700)를 (을)명의로 이전등기 하지 않고 (을)명의의 건물등기부에 올리더라도 그것은 “(갑)의 토지(1/700)인 지분표시를 ‘A동 00호’인 건물등기부의 표제부에 기록한 것”이다. 이를 ‘A동 00호’인 건물등기부가 아닌 (을)의 건물등기부에 올리는 것이라고 볼 것이 아니다. 이 점에 관한 대법원의 이해가 부족하다.

그렇게 대지권등기 하면 (갑)의 토지(1/700)는 등기부상으로도 (을)의 소유로 되는 것이다. 이는 ‘A동 00호’의 매매에는 그에 대응하는 건물의대지인 이 사건 토지도 수반되어 매매가 이루어진 것이라는 법리가 등기부상으로도 실현되는 것이므로 실체관계에 부합하는 것이다(2010다11668).

라. 흑석동의 명수대아파트는 ‘건물의대지’에 관하여 그에 대응하는 아파트의 소유권자의 명의로 소유권이전등기가 안된 경우이므로 그대로 대지권등기를 할 수 없다. 그러나 한강맨션의 경우는 이 사건 토지가 등기부상 건축주인 주택공사의 소유 그대로 있는 것이 아니고 아파트의 소유권자의 명의로 소유권이전등기가 된 경우이므로 대지권등기에 관하여 명수대아파트의 경우와 같은 것으로 취급할 수는 없는 것이다. 부동산등기법 제60조의 정확한 의미를 대지권에 관한 등기제도의 법리에 맞추어 올바르게 해석할 필요가 있다.

 

 

강해룡 변호사 (서울회)

미국변호사