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연구논단

법정대지와 규약상 대지

강해룡 변호사(서울)

- 대지권 표시의 등기절차

1) 서(序)

'집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에는 '법정대지'라는 법률용어가 없고 '규약상대지'라는 용어도 없다. 집합건물법은 제2조(정의)제5호에서 〔"건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.〕라고 규정되어있다.

이를 분석하면 '전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지' 즉 1동의 건물의 부지(敷地)가 '건물의 대지'이고, 또한 '제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지'도 '건물의 대지'이다. 법제4조의 제목은 '규약상대지'가 아니고 '규약에 따른 건물의 대지'이며, 이는 1동의 건물의 부지는 아니지만 규약으로써 1동의 건물 및 그 부지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지 즉 전유부분을 소유하기 위한 토지이다. 이 두 가지를 집합건물법에서 '건물의 대지'라고 했으므로 두 가지 모두 법에서 정한 '건물의 대지'인데 이를 줄여서 말하면 둘 다 '법정대지'인 셈이다. 등기실무에서는 편의상 전자만을 '법정대지'라 하고 후자를 '규약상대지'라고 하지만 모두가 다 같이 집합건물법 제2조(정의) 제5호에서 정한 '건물의 대지'이므로 그 법적인 효과에서는 차이가 없다. '집합건물법' 제2조 제6호에서 정의한 "대지사용권"의 대상인 토지라는 점에서 동등하다는 의미이다.

2) 대지권표시의 등기

'집합건물법' 제2조 제6호에서 정의한 "대지사용권"을 부동산등기법에서는 '대지권'이라고 하는데 '대지권에 관한 등기'는 '권리의 등기'가 아니고 '사실의 등기'이다. 소유권 보존등기나 이전등기 또는 저당권설정등기와 같이 '신청주의'의 원칙에 따라 권리자의 신청이 있어야 등기하고 또한 등기부의 갑(甲)구나 을(乙)구란에 등재하는 어떠한 권리의 득상변경을 공시하는 등기와는 다르다. 건물등기부의 '표제부'란에 '전유부분의 표시'와 같이 '대지권의 표시'를 하는 것이다. 집합건물법 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)의 규정으로 보더라도 '대지권의 등기'는 건물등기부의 '표제부'란에 표시한 '전유부분'과 일체성을 이루는 특정 토지인 '건물의 대지'에 대한 일정 비율의 '대지사용권'의 지분표시를 하는 등기이다.

이러한 '대지권표시등기'의 성격으로 볼 때 어느 특정 '건물의 대지'에 대한 '전유부분'과 일체성을 이루는 '대지사용권'의 지분비율은 '전유부분'의 비율에 따르는데 그 합계는 '1' 이어야 한다. 또한 어느 특정 '건물의 대지'에 대한 대지권등기는 '전유부분' 전부의 것 즉 지분비율 합계가 1이 되는 대지권 전부가 일괄 처리되어야 한다. 따라서 대법원의 '집합건물의 등기에 관한 업무처리 지침'은 "대지권의 표시에 관한 건물의 표시변경등기는 당해 구분소유자 전원이 신청하거나 일부가 다른 구분소유자를 대위하여 일괄 신청하여야 한다"라고 되어있다.

3) 신청주의와 직권에 의한 표시등기

부동산등기법 제56조의2(등기관의 조사권)는 "등기관은 1동의 건물을 구분한 건물에 관한 등기신청을 받은 경우에 필요하면 그 건물의 표시에 관한 사항을 조사할 수 있다"라는 규정이다. 그리고 같은 법 제27조(신청주의)는 '신청주의의 원칙'을 규정한 것이며, 같은 법 제90조의2(표시변경의 직권등기)는 신청주의의 예외에 관한 규정이다. 또한 신법(법률 제10693호) 제41조(변경등기의 신청) 제3항 및 제4항의 규정은 위 대법원의 "집합건물의 등기에 관한 업무처리 지침"과 맥을 같이하는 규정이다

이상의 여러 관련규정을 종합하여볼 때 "대지권의 표시에 관한 건물의 표시변경등기는 당해 구분소유자 전원이 신청하거나 일부가 다른 구분소유자를 대위하여 일괄 신청해야 한다"는 것이지만 구분소유자 일부가 신청하고 대위신청은 하지 않아 일괄신청이 안된 경우를 가정해 등기관은 어떻게 처리할 것인가를 생각해보기로 한다. 물론 신청인에게 다른 구분소유자를 대위하여 일괄신청 하라고 보완을 명하는 것이 순리이겠지만, 가정해서 만일 신청인이 이에 응하지 않는 경우 어떻게 처리할 것인가를 생각해 보는 것은 대지권표시등기의 본질 또는 그 성격을 올바르게 이해하는데 도움이 될 것이라고 본다.

대지권의 표시를 등기하는 절차에서 대지권의 지분비율은 전유부분의 비율에 따르는 것이고 구분소유자 전원의 그 지분비율 합계는 '1' 이어야한다는 이치를 비롯해, 집합건물법제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성), 부동산등기법 제56조의2(등기관의 조사권), 같은 법 제90조의2(표시변경의 직권등기), 신법(법률 제10693호) 제41조 제3항(대위 등기신청) 등 에 관한 여러 규정을 종합하여 볼 때 대지권표시 등기신청에 있어서 구분소유자 일부의 신청이 일괄신청 외에 다른 요건은 모두 충족되고 하자가 없다면 일괄신청이 아니라는 이유만으로 대지권표시 등기를 거부해서는 안 된다고 본다. 그렇다고 등기신청 된 일부만의 등기를 하는 것도 타당성이 없다 할 것이다. 따라서 이러한 경우 건물등기부의 표제부란에 대지권표시를 등기하는 것은 '신청주의의 원칙'이 적용되는 '권리의 등기'가 아니고 '표제부의 등기'로서 '사실의 등기'이므로 일부 대위신청 안된 구분소유자의 대지권은 이를 직권으로 등기함으로써 대지권의 지분비율 합계는 '1'이 되는 전부가 일괄처리 돼야 한다고 생각하는 바이다.

부동산등기법 부칙(1984. 4. 10. 제3726호)제2조에 따른 대지권 표시 등기를 하기 위해 1985. 3. 14.에 '대법원규칙 904호'가 제정되고 이에 따라 직권으로 대지권 표시 등기를 처리한 그 법리를 음미할 필요가 있다. 등기관은 구분소유자 전원의 전유부분의 건물등기부 및 대지권의 대상인 '건물의 대지'의 토지등기부를 모두 관장하고 있는 터이므로 직권으로 등기처리 함에 아무런 지장이 없을 것이다.

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