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2015년 분야별 중요판례분석

[2015년 분야별 중요판례분석] (18) 건설부동산법

윤재윤 변호사 (법무법인 세종)

2015년에 대법원에서 선고된 건설 부동산 관련 판결은 특별히 눈에 띄는 것이 없다. 책임감리자의 책임 범위, 재건축조합에서 종전 자산가격의 평가시점, 수분양자 지위 양도와 손해배상청구권의 수반 여부 등이 의미가 있는 판결이라고 하겠다. 하급심과 실무현장에서 기다리는 중요 쟁점에 대하여는 계속 기다려야 할 것 같다.

1. 책임감리자는 설계상 기술적 문제도 검토할 의무가 있는가? : 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다89320 판결

<요지> 책임감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토하여 발주자에게 손해를 입지 않도록 해야 할 주의의무가 있으며, 이러한 주의의무의 위반 여부는 일반적인 감리자의 기술 수준과 경험에 비추어 설계도서의 검토에 의해 설계상의 기술적인 문제를 발견하는 것이 기대 가능한지에 따라 판단되어야 한다.

<해설> 인분과 음식물쓰레기 처리시설 공사를 완공하였으나 설계 오류 등으로 그 중 일부 시설이 정상가동하지 않자 발주청이 책임감리계약을 체결한 감리회사를 상대로 설계 오류에 대한 감리업무 태만을 이유로 손해배상청구를 하였다. 시공 과정에서 건설공사를 감독하는 업무가 책임감리의 업무범위에 포함됨은 분명하나, 시공 전의 설계도서 검토까지도 책임감리의 업무범위에 해당하는지가 쟁점이 되었다. 구 건설기술관리법 제27조 제4항, 동법 시행령 제52조 제1항 제14호 등에 의하면 책임감리업무를 수행하는 비상주감리원의 업무에는 '설계도서의 검토'가 포함돼 있고, 같은 법 제23조의2 제2항은 감리전문회사로 하여금 당해 건설공사를 시공하기 전에 설계 등 용역업자가 작성해 제출한 설계도서를 사전에 검토하고 그 결과를 발주청에 보고해야 한다고 규정하고 있다.

대법원은 이를 토대로 책임감리업무를 수행하는 감리자는 시공 전에 설계도서에 기술적인 문제가 있는지 검토해 문제가 있다고 판단되면 발주청에 이를 보고하여 발주청이 손해를 입지 않도록 해야 할 주의의무가 있다고 판단했다. 다만 감리자가 위와 같은 주의의무를 위반했는지는 당시의 일반적인 감리자의 기술수준과 경험에 비춰 설계상의 기술적인 문제를 발견하는 것이 기대 가능한 것인지 여부에 따라 판단돼야 한다고 보았다. 대상판결은 책임감리자에게 시공 전의 설계도서를 검토할 주의의무가 있다는 점 및 그 주의의무의 판단기준을 밝혔다는 점에서 의미가 있다.


2. 수급인의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 입주자대표회의의 하자보수보증금채권의 관계(상계의 경우) : 대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결

<요지> 도급인의 수급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권과 입주자대표회의의 하자보수보증회사에 대한 하자보수보증금지급채권은 인정근거와 당사자 및 책임내용 등이 다른 별개의 권리이므로 부진정연대채무 관계에 있다고 볼 수 없다. 다만 두 권리의 대상인 하자가 동일하고, 어느 한 권리를 행사하여 보수비용 상당 금원을 현실적으로 수령하여 하자보수의 목적을 달성하게 되면 다른 권리가 소멸되는데, 도급인의 하자보수를 갈음한 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계되었다는 사정만으로는 입주자대표회의가 가지는 하자보수보증금청구권에는 아무런 영향이 없다.

<해설> 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 분양자에 대한 집합건물법 상의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 양도받아 분양자가 수급인인 건설사에 대하여 갖는 건설산업기본법 제28조 제1항 및 민법 제667조에 따른 손해배상청구권을 대위행사하는 경우가 많다. 입주자대표회의는 주택법 시행령 제59조의2 제3항에 따라 하자보수보증회사를 상대로 하자보수보증금을 청구할 수도 있다. 이 경우 두 권리는 모두 '아파트 하자의 보수'라는 동일한 목적을 갖고 있으므로 이를 부진정연대채무의 관계로 볼 수는 없는지가 문제된다. 대법원은 위 두 가지 권리는 그 인정 근거와 권리관계의 당사자 및 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리이므로 부진정연대채무 관계에 있다고는 볼 수 없다고 판시했다.

다만 두 권리의 대상인 하자가 일부 겹칠 수 있고, 두 권리에 대해 모두 승소판결을 받은 다음, 입주자대표회의가 그중 어느 한 권리를 행사하여 하자에 관한 보수비용 상당 금원을 현실적으로 수령하여 그 금원이 지급된 하자와 관련된 범위 내에서 하자보수의 목적을 달성하게 되면 다른 권리가 소멸된다고 할 수 있으나(대법원 2012. 9. 13.선고 2009다23160 판결), 도급인의 수급인에 대한 하자보수를 갈음한 손해배상채권이 수급인의 도급인에 대한 채권으로 상계된 경우에 그 사정만으로는 입주자대표회의가 가지는 하자보수에 관한 권리의 목적이 달성되었다고 볼 수 없으므로 입주자대표회의가 하자보수보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권에는 아무런 영향이 없다. 대상판결은 위의 두 가지 권리에 관하여 상계의 경우에도 상호 영향이 없다는 점을 밝혀서 보다 명확히 하였다는 데 의미가 있다.


3. 공동수급체의 구성원이 다른 구성원의 하자보수책임을 대신 이행한 경우 도급인이 가지는 보험금청구권을 대위행사할 수 있는지 여부 : 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012다25432 판결

<요지> 보증보험은 실질적으로는 보증의 성격을 가지므로 민법의 보증에 관한 규정이 준용되어, 면책행위를 한 다른 공동수급체 구성원은 하자보수를 요구받은 보험계약자에게 구상권을 행사할 수 있는 범위에서 민법 제481조에 따라 채권자인 도급인의 담보에 관한 권리인 하자보수보증보험계약에 따른 보험금청구권을 대위행사 할 수 있다.

<해설> 공동수급체의 구성원들이 상인인 경우 공사도급계약에 따라 도급인에게 하자보수를 이행할 의무는 그 구성원 전원의 상행위에 의하여 부담한 채무로서 공동수급체의 구성원들은 연대해 도급인에게 하자보수를 이행할 의무가 있다(대법원 2013. 5. 23. 선고 2012다57590 판결). 그런데 공동수급체의 일부 구성원이 다른 구성원이 도급인에게 부담하는 하자보수의무를 대신 이행한 경우, 위 공동수급체 내부에서의 구상관계 및 변제자대위권 행사 여부가 문제된다.

대법원은 연대채무를 부담하는 다른 공동수급체 구성원의 면책행위에 의해 보험계약자의 주계약상의 채무가 소멸한 경우, 면책행위를 한 다른 공동수급체 구성원은 민법 제425조 제1항에 따라 자신과 연대하여 하자보수의무를 부담하는 보험계약자의 부담부분에 대하여 구상권을 행사할 수 있고, 구상권을 행사할 수 있는 범위에서 민법 제481조에 따라 채권자인 도급인의 담보에 관한 권리인 하자보수보증보험계약에 따른 보험금청구권을 대위행사 할 수 있다고 판단했다.

실무상 공동수급체 중 일부 회사가 회생절차개시 등으로 하자보수의무를 이행할 수 없게 되는 경우가 종종 발생해, 하자보수의무를 이행한 회사가 구상권을 행사하더라도 다른 회사에게 변제자력이 없어 채권의 만족을 얻을 수 없는 경우가 많다. 대상판결은 이러한 경우 하자보수의무를 이행한 잔존 공동수급체 구성사가 보증보험회사를 상대로 보험금청구권을 행사할 수 있다고 본 점에서 의미가 있다.


4. 주차장의 부대시설과 도시계획시설 실시계획인가 요건 : 대법원 2015. 7. 9. 선고 2015두39590 판결

<요지> 도시계획시설인 주차장에 대한 건축허가신청 시 국토의 계획 및 이용에 관한 법령이 정한 도시계획시설사업에 관한 실시계획인가 요건을 충족해야 하며, 위와 같은 경우에 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 국토의 계획 및 이용에 관한 법령이 정한 '기반시설 자체의 기능발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설'에 해당해야만 도시계획시설 실시계획인가 요건을 충족한다고 볼 수 있다.

<해설> 수입 자동차회사가 구 보금자리주택건설 등에 관한 특별법에 의한 보금자리주택기구계획 승인을 받은 지구 내에 주차장과 부대시설(정비공장 등, 총면적 30% 이내)의 건축허가를 받았는데 인근 주민들이 정비공장의 소음과 배기가스 등이 인접 유치원과 초등학교에 피해를 주게 될 것이라며 건축허가 취소소송을 제기한 사안이다. 건축주는 ?보금자리주택지구계획 승인에 의하여 이 사건 건물에 대한 도시계획시설 사업자 지정 및 실시계획인가가 의제된다고 주장하였으나 대법원은 법령의 체계와 연혁 등을 고려할 때 구 보금자리주택법 제18조 제1항 제8호에 의한 국토계획법상 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획인가 의제 규정은 위 법 제4조에서 정한 사업시행자가 보금자리주택지구계획 승인을 받은 경우에 적용되고, 그 사업시행자로부터 보금자리주택지구 내의 토지를 분양받은 자에게까지 사업시행자 지정 및 실시계획인가 의제의 효력이 승계된다고 볼 수 없다고 판단했다. 또한 도시계획시설인 주차장에 대한 건축허가신청을 받은 행정청으로서는 건축법상 허가 요건뿐 아니라 국토계획법령이 정한 도시계획시설사업에 관한 실시계획인가 요건도 충족하는 경우에 한하여 이를 허가해야 한다고 판시하였다.

나아가 위 주차장의 부대시설로 설치되는 정비공장이 상당한 규모의 독립적인 정비공장으로 보이는 점, 주차장 대부분이 위 정비공장 이용에 사용될 것인 점 등에 비추어 위 정비공장 등은 도시계획시설인 주차장의 부대시설 및 편익시설에 해당된다고 볼 수 없고, 따라서 정비공장 등이 속한 이 사건 건물이 국토계획법상 도시계획시설 내지 기반시설에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하였다. 도시계획시설로서의 주차장 해당 여부나 주차장법상의 부대시설 및 이 사건 지구계획의 해석 등에 관한 명시적으로 정리한 판결로서 부대시설 형태를 이용한 편법적 허가를 방지하는 데 선례로서 큰 의미가 있다.


5. 수분양자의 지위를 양수한 자가 수분양자의 손해배상청구권을 당연히 행사할 수 있는지 여부 : 대법원 2015. 7. 23. 선고 2012다15336 판결 등

<요지> 표시·광고의 공정화에 관한 법률상 허위?과장광고로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수는 없고, 다만 양수인이 수분양자 지위를 양도 받으면서 거짓·과장광고로 인한 손해를 입었다는 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다.

<해설> 수분양자가 허위?과장광고로 인한 손해배상청구권을 보유하고 있던 중 수분양권을 타인에게 양도한 경우에 누가 손해배상청구권을 갖는가? 표시광고법상 거짓·과장광고로 인한 손해배상청구권은 불법행위에 기한 손해배상청구권의 성격을 가지는데, 계약상 지위의 양도에 의하여 불법행위에 기한 손해배상청구권이 별도의 채권양도 절차 없이 제3자에게 당연히 이전되는 것이 아니므로, 손해배상청구권을 가지고 있던 아파트 수분양자가 수분양자의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수는 없다. 다만 거짓·과장광고를 그대로 믿고 높아진 가격에 수분양자 지위를 양수하는 등, 양수인이 수분양자 지위를 양도 받으면서 거짓·과장광고로 인한 손해를 입었다는 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다.

또한 대법원은 수분양자가 거짓·과장광고로 인한 손해배상청구권을 보유하고 있던 중 분양계약이 해제로 소급하여 소멸하게 되면 해제의 효과로서 당시까지 납입하였던 분양대금에 대하여는 반환청구권을 가지게 되고 향후의 분양대금 지급채무는 소멸하게 되므로, 분양계약이 유효하게 존재함을 전제로 하는 위와 같은 차액 상당의 손해도 없어지게 된다고 판단하였다.

위 판결은 계약상 지위의 양도가 있을 경우 불법행위책임이 당연히 이전되는 것은 아니라는 점을 분명히 하였다는 점에서 의미가 있다.


6. 하도급대금의 직접 지급청구권이 발생한 후 발주자가 원사업자에 대하여 생긴 사유로 수급사업자에게 대항(상계 주장)할 수 있는지 여부 : 대법원 2015. 8. 27. 선고 2013다81224, 81231 판결

<요지> 발주자, 원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급 사업자에게 지급하기로 합의한 경우, 발주자는 수급사업자의 직접 지급청구권이 발생한 후 원사업자에 대해 생긴 사유로 수급사업자에 대항할 수 없다.

<해설> 발주자, 원사업자 및 수급사업자 사이에서 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 합의한 경우, 구 하도급거래 공정화에 관한 법률(2014. 5. 28. 법률 제12709호로 개정되기 전의 것) 제14조 제1항, 제2항에 따라 수급사업자는 발주자에 대해 하도급대금의 직접 지급청구권을 갖게 된다. 이에 관해 대법원은 종래부터 원사업자의 발주자에 대한 공사대금채권이 동일성을 유지한 채 수급사업자에게 이전된다고 판단해 왔다.

이 사건에서는 3자 사이의 직불 합의는 2011. 3. 10. 이루어졌고, 수급사업자가 2011. 4. 26. 공사를 마침으로써 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권이 발생하였지만, 정작 원사업자는 2011. 8.1.에야 공사를 마쳐서 발주자에 대해 지체상금 채무를 지게 되었다. 이에 발주자는 원사업자에 대한 지체상금채권으로 수급사업자의 하도급대금 채권과 상계한다고 주장하였는데, 발주자의 지체상금채권은 수급사업자의 직접 지급청구권보다 후에 발생하였기 때문에, 발주자가 상계할 수 있는지가 문제되었다. 원심은 두 채권이 동시이행관계에 있음을 전제로, 위의 경우에도 발주자가 상계를 할 수 있다고 판단했다.

그러나 대법원은 발주자는 수급사업자의 직접 지급청구권이 발생한 후에 원사업자에 대하여 생긴 사유로는 수급사업자에게 대항할 수 없음이 원칙이고, 공사도급계약상 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권은 특별한 사정이 없는한 동시이행관계에 있다고 할 수 없는바(대법원 2014.9.25.선고 2014다25160 판결), 이 사건에서 발주자의 원사업자에 대한 지체상금채권이 수급사업자의 발주자에 대한 직접 지급청구권 발생 후에 생긴 이상, 발주자는 위 지체상금채권으로 이미 그 전에 수급사업자에게 이전된 공사대금채권에 대하여 상계를 주장할 수 없다고 보아 원심판결을 파기하였다.

이 판결은 도급인의 지체상금채권과 수급인의 공사대금채권이 동시이행관계에 있지 않다는 원칙을 확인하고, 하도급법 제14조의 취지를 고려하여 상대적 약자인 수급사업자를 두텁게 보호했다는 점에서 의의가 있다.


7. 공사이행보증기관의 보증채무 범위 : 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다200469 판결

<요지> 보증기관이 공사이행보증계약에 따른 의무 중 공사도급계약상 의무를 이행할 것을 택한 다음 준공기한을 도과하여 공사를 완료하였다면, 보증기관은 지체상금 채무를 부담한다.

<해설> 보증기관이 공사이행보증을 한 경우, 수급인이 공사를 이행하지 못하면 보증기관은 수급인을 대신해 원래의 공사도급계약상 의무를 이행하거나 미리 정한 금액을 도급인에게 납부해야 한다. 그런데 보증기관이 공사이행보증계약에 따른 의무 중 보증시공을 택한 다음 준공기한을 도과하여 공사를 완료할 경우, 보증기관이 지체상금까지 지급해야 하는지가 문제된다. 원심법원은 보증기관이 보증시공을 선택한 이상 시공연대보증인제도의 법리가 적용되며 이와 별로도 주계약상의 지체상금약정액을 지급할 의무가 없다는 이유로 지체상금 지급의무를 부정하였다.

대법원은 ① 보증기관이 보증시공을 선택한 이상 보증기관이 이행하여야 하는 의무는 원 도급계약상의 '약정 기간 내 공사를 완성할 의무'인 점, ② 이 사건 건설이행보증약관에서 보증기관의 보증채무 이행 준비를 위한 이행개시 기간과 보증채권자의 통지의무 위반으로 인하여 지연된 기간 등에 대해서만 보증기관이 지체상금 지급의무를 지지 않는다는 별도의 규정을 두고 있는 점 등에 비추어, 보증기관이 보증시공을 선택하여 준공기한 내에 공사를 완성하지 못하였다면 원 도급계약 상의 지체상금을 지급할 의무가 있다고 보았다.

위 판결은 보증시공의 범위에 원 도급계약상 지체상금약정이 적용된다는 원칙을 확인함으로써 공사이행보증기관이 부담하는 보증채무의 범위를 명확히 하였다는 점에서 의의가 있다.


8. 근저당권과 도시정비법 상 현금청산의 범위 : 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결

<요지> 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에 따른 현금청산 시, 토지 등 소유자가 소유권이전 등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않았다면, 재건축조합이 동시이행의 항변으로 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 근저당권의 채권최고액 또는 그 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 한정된다.

<해설> 구 도시정비법 제47조에 따르면, 분양대상에서 제외된 자는 정비사업조합으로부터 토지 등을 현금으로 청산 받을 수 있다. 정비사업조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있으며, 법원은 이를 토대로 하여 토지 등 소유자가 근저당권을 말소하지 않을 경우 재건축조합이 동시이행의 항변으로 지급 거절할 수 있는 범위는 청산금 전액이라고 판시한 바 있다. 이 사건에서 현금청산 대상자인 원고는 피고에 대해 그 소유 부동산의 소유권이전등기 및 인도를 마친 후 해당 부동산에 대한 청산금의 지급을 구하는 소를 제기하였다. 이 때 피고가 지급을 거절할 수 있는 청산금 범위가 문제되었다.

대법원은 ① 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산 시 토지 등 소유자는 그 의사와 무관하게 현금으로 청산 받아야 하는 점, ② 이 과정에서 토지 등 소유자는 일방적으로 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하는 점, ③ 반면, 재건축조합은 이전 및 인도받은 토지 등을 이용해 재건축사업을 진행할 수 있고, 민법 제364조에 의해 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는 점, ④ 재건축조합은 토지 등 소유자에게 지급할 청산금 중 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점 등을 고려하여, 재건축조합이 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 근저당권의 채권최고액 또는 그 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 한정된다고 판단하여, 종전의 견해를 변경하였다. 이 판결은 현금청산 시 재건축조합이 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위를 합리적으로 제한함으로써 현금청산대상자들을 보다 두텁게 보호했다는 점에서 의의가 있다.


9. 도시 및 주거환경정비법 상 종전자산가격 평가의 기준시점 : 대법원 2015. 11. 26. 선고 2014두15528 판결

<요지> 도시정비법 상 종전자산가격 평가의 기준시점인 '사업시행인가의 고시가 있은 날'은 최초의 사업시행계획 인가 고시일을 뜻한다.
<해설> 주택재건축사업 등의 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에 종전자산가격 등이 포함된 관리처분계획을 수립해 인가를 받아야 하고, 이는 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이때 종전자산가격은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 산정한다(도시정비법 제48조 제1항 제4호). 이 사건 사업에서는 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었는데, 종전자산평가의 기준시점을 최초의 사업시행계획인가일로 할 것인지, 아니면 사업시행계획변경인가를 받은 최종 사업시행계획인가일로 할 것인지 논란이 있었고 하급심 판결도 나뉘었다.

대법원은 ① 재개발ㆍ재건축 등 정비사업은 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 상대적인 출자비율을 정하기 위한 것으로 보이는 점, ② 관련법령에서 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 해야 한다는 규정을 두지 않은 이유는 분쟁을 방지하기 위하여 그 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③ 사업시행계획의 변경은 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효됐다는 의미일 뿐, 기존의 종전자산가격 평가에 영향을 미친다고 볼 수도 없는 점 등에 비추어, '사업시행인가 고시일'이란 '최초 사업시행계획 인가 고시일'을 의미하는 것이라고 판단함으로써 원심판결을 파기하였다. 위 판결은 논란이 심했던 종전자산가격 평가 기준시점인 '사업시행인가의 고시가 있은 날'의 의미를 명확히 함으로써, 주택재건축사업 절차가 한층 원활하게 진행될 수 있게 하였다는 데 의의가 있다.
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