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판결전문 서울중앙지방법원 2019가단5072287

손해배상(기)

판결

서울중앙지방법원 판결

 

사건2019가단5072287 손해배상()

원고】 ◇◇◇◇은행, 소송대리인 법무법인 동민, 담당변호사 유승관, 정인경

피고】 △△△감정평가법인 주식회사, 소송대리인 법무법인(유한) 영진, 담당변호사 김일진

변론종결2020. 1. 20.

판결선고2020. 3. 23.

 

주문

1. 피고는 원고에게 19,454,400원 및 이에 대하여 2017. 4. 19.부터 2020. 3. 23.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 80%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 1항은 가집행할 수 있다.

 

청구취지

피고는 원고에게 143,560,135원 및 이에 대하여 2017. 4. 19.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%, 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

이유

1. 인정사실

. 원고는 다가구주택인 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)의 소유자인 이BB으로부터 위 부동산을 담보로 대출신청을 받은 후, 2017. 4. 17. 피고에게 위 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하였다.

. 피고 소속 감정평가사인 박AA은 이 사건 부동산에 대한 현황조사를 완료한 다음 위 부동산의 감정평가액을 75,026만 원으로 하는 내용의 감정평가서(이하 이 사건 감정평가서라 한다)를 작성하여 2017. 4. 19. 원고에게 제출하였는데, 그 감정평가서의 내용 중 위 부동산의 임대차관계에 관한 내용은 아래와 같다.

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. 원고는 2017. 4. 24. 위와 같은 감정평가결과를 기초로 이BB에게 26,500만 원을 대출해 주었는데, 그 대출금 계산방식은 다음과 같다.

283,208,000[= (이 사건 감정평가상 감정평가액 75,026만 원 × 담보인정비율 80%) - 선순위 임대차보증금 23,800만 원 - 소액 임대차보증금 7,900만 원] 26,500만 원만 여신가능액으로 판단

. 이후 이 사건 부동산에 관하여 2017. 8. 17. 강제경매개시결정(창원지방법원 2017타경9431, 이하 위 강제경매절차를 이 사건 강제경매절차라 한다)이 내려졌는데, 2018. 5. 18. 열린 배당기일에서 배당할 금액 485,224,349원에 관하여 아래와 같은 배당표가 작성되어 그 배당표대로 배당이 이루어졌다.

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[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 주장 및 판단

. 당사자의 주장요지

1) 원고

피고는 원고로부터 이 사건 부동산에 관한 감정평가업무를 위임받았으므로 선량한 관리자의 주의로 위임사무를 처리하여야 하고, 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정하거나 감정평가 서류에 거짓을 기재하면 안 된다.

그런데 피고는 이 사건 부동산 중 3**, 3**, 4**, 4**호의 임대차보증금을 사실과 다르게 기재하였고, 이로 인하여 원고는 143,560,135원의 손해를 입었다.

따라서 피고는 원고에게 손해배상으로 위 돈올 지급할 의무가 있다.

2) 피고

원고는 2017. 4. 17. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 감정평가를 의뢰하면서 다음 날인 2017. 4. 18.까지 감정평가를 마쳐줄 것을 요청하였다. 이에 피고 소속 감정평가사인 박AA은 위 부동산의 현황평가를 마친 다음 원고 직원에게 시간 부족 등으로 정확한 임대차관계 파악이 어렵다는 점을 알렸다. 그러자 원고 직원은 추후 원고 측에서 임대차관계를 확인할 것이니 신속하게 감정평가를 하여 달라고 요구하였고, 이에 박AA은 이BB의 남편과 통화하여 위 부동산의 임대차관계를 파악한 다음 이 사건 감정평가서를 작성하여 원고에게 제출하였다. 이와 같이 원고의 신속한 감정평가 요청에 따라 피고가 부정확한 감정평가서를 작성한 이상 피고에게 과실이 있다고 보기는 어렵다.

뿐만 아니라, 피고는 이 사건 감정평가서에 선순위 임대차보증금을 13,000만 원으로 기재하였으나, 원고는 임대인으로부터 임대차계약서를 직접 징구한 다음 선순위 임대차보증금을 23,800만 원으로 파악하여 대출금을 계산하였다. 이와 같은 대출과정에 비추어 보면, 가사 피고에게 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금을 정확히 파악하지 못한 과실이 있다고 하더라도, 그 과실과 원고의 손해 사이에는 상당인과관계가 인정되지 않는다.

. 손해배상책임의 발생

1) 관련 법령

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

28(손해배상책임)

감정평가업자가 감정평가를 하면서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 하거나 감정평가 서류에 거짓을 기록함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 하였을 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

2) 판단

위 인정사실에 의하여 추인되거나 갑 제8, 10호증의 각 기재, 증인 박AA, CC의 각 증언에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 피고에게 이 사건 부동산에 관한 임대차 내용 등을 포함한 위 부동산의 담보가치를 감정평가하여 줄 것을 의뢰하였는데, 피고는 이 사건 감정평가서를 작성함에 있어 위 부동산의 임대차관계를 제대로 파악하지 못하였음에도 이 사건 감정평가서에 그 임대차관계에 관하여 잘못된 기재를 하였고, 이로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 할 것인바, 피고는 그 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

원고는 피고와 감정평가업무 협약을 체결하고 피고에게 감정평가를 의뢰하였는데, 그 협약 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같고, 그 협약상 은행은 원고를, ‘감정평가법인은 피고를 각 의미한다.

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위 협약 제9조에 의하면, 만일 피고가 이 사건 부동산에 관한 감정평가 기간이 부족하여 원고가 정하는 기간 내에 감정평가를 마칠 수 없다고 판단하였다면, 원고에게 그러한 사정을 알리고 처리기한을 연장받거나 아니면 원고로 하여금 피고에 대한 감정평가를 취소하게 할 수도 있다. 그럼에도 피고는 원고에게 그와 같은 처리기한 연장 등의 요청을 한 바가 없다. 그렇다면 단순히 원고가 요청한 기한이 촉박하였다는 사정만으로 피고에게 과실이 없다고 보기는 어렵다.

그리고 위 협약 제11, 14조에 의하면, 원고로부터 감정평가를 의뢰받은 피고는 원고가 담보가치를 적정하게 평가할 수 있도록 그 주택의 임대차에 관한 사항을 임대차계약서 등의 서류를 통하여 조사한 다음 이를 감정평가서에 기재하여야 하고, 만일 그러한 사항에 대하여 정확한 조사가 어렵다면, 피고의 비용으로 전문임대차 조사기관에 그와 같은 조사를 위임하고 감정평가서에는 임대차와 관련된 내용의 기재를 생략할 수도 있다.

그런데 피고는 전문임대차 조사기관에 위임함이 없이 직접 이 사건 부동산의 임대차에 관한 사항을 조사한 다음 감정평가서에 이를 기재하였는데, 결국 위 기재가 잘못된 것으로 밝혀졌다.

다른 감정평가법인이 금융기관으로부터 담보 목적물에 대한 감정을 의뢰받아 감정평가서를 작성하는 경우, 그 임대차관계에 불분명한 사항이 있을 때에는 임대차에 관한 사항을 기재하고, ‘소유자측 탐문에 의하였으며 담보물 취득시 재확인을 요함’, ‘이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인할 수 없는바, 부득이 소유자측 진술 등을 참조하여 감정평가라는 기재를 하여, 조사한 임대차에 관한 사항이 정확하지 않을 수 있음을 알린다. 그런데 이 사건의 경우 감정평가서에는 임대차에 관한 사항만 기재되어 있을 뿐, 그와 같은 유보사항이 기재되어 있지 않다.

피고가 이 사건 부동산에 관하여 감정평가를 할 당시, 위 부동산 중 건물 3**호에 관하여 전세금 4,500만 원, 전세권자 홍DD으로 된 전세권설정등기가 2015. 11. 6. 마쳐진 상태였는데, 이 사건 감정평가서에는 3**호에 관하여 임대보증금 500만 원이라고 등기부에 분명히 배치되는 내용이 기재되어 있다. , 이 사건 감정평가서에는 이 사건 부동산의 등기부에도 분명하게 기재되어 있는 사항조차도 잘못 기재되어 있다.

피고 소속 감정평가사인 박AA은 이 사건 부동산에 관한 현황조사를 하면서 이BB의 남편으로부터 임대차보증금에 관하여 말로 설명을 들었을 뿐, 주민등록 전입 여부 내지 실제 임대차계약서 등을 확인하지는 않았다.

. 책임의 제한

다만, 위 각 증거 및 을 제4호증의 기재를 보태어 인정할 수 있는 아래와 같은 사정, 원고와 피고 사이에 체결된 감정평가업무 협약에 의하면, 원고는 채무자 및 담보제공자에게 감정평가법인의 물건조사 및 임대차 현황조사 시 협조토록 요청하여야 함에도 그와 같은 요청을 한 바 없는데, 이 또한 결국 피고가 임대차에 관한 사항을 제대로 파악하지 못한 원인이 된 것으로 보이는 점, 앞서 본 바와 같이 이 사건 감정평가서에는 이 사건 부동산의 등기부와도 맞지 않는 부분이 있었고, 실제 원고는 이 때문에 직접 이BB에게 그 임대차에 관한 내용을 확인하기도 하였는바 그렇다면 원고로서는 그 대출금 산정에 있어 더 주의를 기울일 필요가 있었던 것으로 보이는 점, 원고가 피고에게 이 사건 부동산의 감정평가결과 회신기일을 촉박하게 지정한 것도 피고가 그 임대차관계를 정확히 파악할 수 없었던 이유가 되는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 손해의 발생 및 확대와 관련하여서는 원고의 과실도 있다고 할 것인데, 그 과실은 30%로 봄이 타당하다.

. 손해배상의 범위

1) 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다(대법원 1999. 5. 25. 선고 9856416 판결 참조).

2) 이 사건의 경우 이 사건 부동산의 담보가치 평가에 있어 결국 차이가 있는 것은 실제 임대차보증금과 피고가 잘못 파악하여 이 사건 감정평가서에 기재한 임대차보증금 뿐이므로, 그 감정가격은 결국 그 차이에 의하여 산정된다고 봄이 옳다. 이와 같은 방식으로 원고의 손해를 계산하면 아래와 같다.

부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치 : 470,208,000

= 750,260,000(감정평가액) × 80%(담보인정비율) - 13,000만 원(피고가 이 사건 감정평가서에 기재한 임차인들의 임대차보증금 합계액)

정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치 : 237,208,000

= 750,260,000(감정평가액) × 80%(담보인정비율) - 36,300만 원(이 사건 강제경매 절차상 원고보다 선순위 임차인들의 임대차보증금)

[원고는, 정당한 감정가격에 근거한 담보가치를 산정함에 있어서 실제 배당을 받지 못한 임차인들의 보증금도 포함하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 이들이 배당을 받지 못한 것은 전입신고를 하지 않았기 때문인데, 원고는 피고가 임대차 내용을 정확히 파악하지 못한 과실이 있다고 주장하며, 전입세대열람을 하지 않았음을 들고 있는바, 만일 피고가 전입세대열람을 하였다면 위와 같이 전입신고를 하지 않은 사람들에 대한 임대차보증금은 대출금액에서 고려되지 않았을 것으로 보이는바, 이들의 보증금은 담보가치 산정에 반영되는 요소가 아니다]

대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분 : 27,792,000

= 26,500만 원(대출금) - 237,208,000(정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치)

최종손해액 : 27,792,000

= - 의 차액을 한도로 한 의 금액

. 소결론

따라서 피고는 원고에게 19,454,400(= 27,792,000× 70%) 및 이에 대하여 불법행위일인 이 사건 감정평가서 제출일 2017. 4. 19.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2020. 3. 23.까지는 상법 소정 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

 

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

 

판사 조상민

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