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판결기사 대법원 2017다243723

공인중개사가 공매 부동산 취득 알선한 경우에도

공인중개사법상 보수 제한 규정 적용된다
대법원 "한도 초과했다면 반환해야"… 의뢰인 패소 원심 파기

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공인중개사가 고객에게 공매 부동산 취득을 알선하는 경우에도 공인중개사법의 보수 규정이 적용되므로 보수가 한도를 초과했다면 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "B씨가 공매 부동산 취득 알선 대가로 받은 돈은 공인중개사법상 보수 제한 규정을 위반한 것이므로 반환하라"며 낸 손해배상청구소송(2017다243723)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A씨는 B씨로부터 공매 대상 토지 취득 알선 대가로 소정의 보수를 지급하기로 약정했다. A씨는 B씨가 취득을 알선한 공매 대상 토지의 입찰에 참가해 일부 토지에 대해서는 매각결정까지 받았지만 나머지 토지에 대해서는 A씨가 공매보증금을 납부하지 않아 이후 공매 절차에 참가할 수 없었다. A씨는 "B씨가 보수 제한 규정에 정한 보수 한도를 초과해 보수를 받았고, 포괄적으로 중개업무에 대해 과도한 보수를 받은 부분을 반환해야 한다"며 "1억7300여만원을 달라"는 소송을 냈다.

1심은 "B씨가 A씨를 속여 1억7000여만원을 편취했다고 보기 어렵고 이를 인정할 증거도 없다"며 B씨의 손을 들어줬다.

2심도 "공인중개사법에서 정한 '중개'는 토지와 건축물 등 같은 법 제3조에 의한 중개대상물에 대해 '거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(제2조 1호)'"이라며 "B씨는 A씨를 위해 각 부동산에 대해 거래당사자간의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선한 것이 아니라 공매대상인 각 부동산에 관한 권리분석 및 취득의 알선을 한 사실만 인정된다"며 1심 판단을 유지했다. B씨가 한 것은 부동산 '중개' 행위에 해당하지 않아 보수 제한 규정 적용 대상이 아니라는 취지이다.

하지만 대법원 판단은 달랐다.

대법원은 '개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다'고 정한 공인중개사법 제32조 1항과 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하는 제32조 4항, 같은 법 시행규칙 제20조 1항, 4항 등 부동산 중개보수 제한에 관한 규정이 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다고 판단했다.

재판부는 "원심은 원·피고 사이의 공매 부동산의 취득 알선과 보수 지급에 관한 구체적인 약정의 내용, A씨가 B씨에게 공매 대상 토지별로 실제로 지급한 보수액, 대상 토지에 관한 공매 절차가 완료되었는지 여부 등을 심리한 다음, 중개보수 한도를 기준으로 A씨가 지급한 중개보수가 이를 초과했는지 판단했어야 한다"고 지적했다.

이어 "그런데 원심은 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 업무가 공인중개사법 제2조 1호에서 정하는 중개에 해당하지 않아 보수 제한 규정이 적용되지 않는다는 이유만으로 원고의 청구를 배척해 공인중개사법상 중개업무의 의미, 보수 제한 규정의 적용범위, 공매의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.
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