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판결기사 서울중앙지방법원 2020가단5188225(본소), 2021가단5033759(반소)

'개정 상가임대차법' 시행 전으로 계약기간 소급하기로 정했더라도…

"개정 상가임대차법상 10년의 '계약갱신요구권' 행사 가능"
서울중앙지법, 상가임차인 승소 판결

개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다.

 

서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 서울고속버스터미널이 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5188225)에서 최근 원고패소 판결했다.

 

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서울고속버스터미널 측은 2014년 8월 서초구 반포동에 있는 터미널 상가 지하 1층의 한 점포를 A씨에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 매년 계약을 갱신해왔다. 그러다 터미널 측은 2018년 8월 A씨에게 점포 보증금을 높이고, 정액제로 받던 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 조건의 임대차계약 체결을 요구했다. A씨는 요구를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 새로운 임대차계약을 체결했다. 상가임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘린 개정 상가건물 임대차보호법이 열흘 전인 같은해 10월 16일부터 시행됐지만, 양측이 체결한 새로운 임대차계약의 계약기간은 개정법 시행 이전인 2018년 8월로 시점을 소급하고 이로부터 1년 간인 2019년 7월까지로 정했다.

 

이후 임대차 기간만료를 앞두고 한 차례 계약갱신 거절을 통보한 터미널 측은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 A씨가 터미널 측이 제시한 점포이전 계획에 협조하지 않자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 상가 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 하지만 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년간 영업지속 의사를 표시하자 터미널 측은 소송을 냈다.

 

김 판사는 "개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"며 "터미널 측과 A씨가 2018년 맺은 임대차계약에는 '완전합의'라는 제목으로 '본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다'고 정해 변경된 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급한다고 돼 있지만, 그렇다고해서 이 계약을 그때부터 이뤄진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"고 밝혔다.

 

이어 "임대차계약 특약사항은 계약종료 때 무단점용료를 임대료의 2배 등으로 규정하고 있다"며 "터미널 측은 2019년 7월이 지난 이후에도 2018년도 임대차계약으로 산정된 임대료와 관리비를 받아갔을 뿐 A씨에게 무단점용료를 부과하지 않았다"고 설명했다.

 

그러면서 "1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후로 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신돼 개정법 제10조 2항이 적용되는 경우"라며 "A씨의 계약갱신요구권 행사에 의해 적법하게 계약이 갱신된 만큼 터미널 측의 건물인도 청구는 이유 없다"고 판시했다.

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