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판결기사 서울중앙지방법원 2020가단5221504

‘보증금 반환채권’ 담보로 취득한 금융기관, 주택 경매절차서 배당금 요구했더라도

임차인은 대항력 행사할 수 있다

전세보증금 반환채권을 담보로 취득한 금융기관이 주택 경매절차에서 채권양수인 지위로 배당요구를 했더라도 임차인의 대항력은 유지된다는 판결이 나왔다. 주택임대차보호법에 비춰 금융기관의 배당요구권 행사를 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 간주할 수는 없다는 취지다.

 

서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 주택도시보증공사가 A씨 등 공동임대인들을 상대로 낸 구상금소송(2020가단5221504)에서 최근 "A씨 등은 공사에 1억7400여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다.

 

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주택도시보증공사는 2018년 2월 서울의 한 아파트 전세계약을 체결한 B씨와 전세보증금 반환 보증계약을 맺었다. 앞서 B씨는 보증공사에 대한 채무를 담보하기 위해 2억1000만원에 상당하는 전세보증금 반환 채권을 양도하는 계약을 맺은 상태였고, 공사는 곧바로 임대인에게 채권양도양수 사실을 통지했다. 그런데 B씨가 전세계약을 맺은 아파트는 계약 직후 제3자에게 소유권이 이전되는 한편 근저당까지 설정돼 임의경매 절차에 넘어갔다. 이후 총 8차례의 유찰 끝에 A씨 등이 이 아파트를 낙찰받아 소유권을 취득해 공동임대인이 됐는데, 경매 당시 배당요구서를 낸 공사는 올해 3600여만원을 지급받았다.

 

한편 전세계약이 끝난 뒤 새로운 임대인인 A씨 등이 전세보증금을 반환하지 않자, B씨는 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치고 전세보증금 반환 보증계약의 보증채권자로서 공사에 보증채무금을 청구했다. 이에 공사는 A씨 등을 대위해 B씨에게 미회수 전세보증금 1억7400여만원을 변제한 뒤 A씨 등을 상대로 소송을 냈다.

김 판사는 "이 사건은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 보증금 반환 채권을 담보로 취득한 전세자금대출 금융기관이 주택 경매절차에서 채권양수인의 지위로 배당요구를 했을 경우 임차인의 대항력 상실 여부가 쟁점이 됐다"고 밝혔다.


서울중앙지법,

주택보증공사 승소 판결 

 

 

이어 "주택임대차보호법 제3조의2 제7항과 9항은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로부터 임차권과 분리해 보증금 반환 채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권만을 승계하도록 한 것"이라며 "금융기관이 주택 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구권을 행사해 배당받았더라도 이를 임차인의 임대차계약 해지의 의사표시로 간주할 수 없고, 임차인은 같은 법상 대항요건을 상실하지 않는 한 여전히 주택에 대한 대항력을 갖고 있어 새로운 소유자에게도 그 대항력을 행사할 수 있다"고 설명했다.

 

그러면서 "B씨는 2018년 2월 주택에 대한 대항력을 취득한 뒤 A씨 등이 주택에 대한 소유권을 취득할 당시는 물론 현재까지도 임차권등기명령을 통해 여전히 주택에 대한 대항력을 갖고 있고, A씨 등은 주택임대차보호법상 전세계약에 따른 공동임대인의 지위에 있으므로 B씨에게 전세보증금 반환의무를 부담한다"며 "A씨 등은 B씨에게 경매절차를 통해 반환된 보증금액을 제외한 나머지 전세보증금을 반환할 의무가 있어 이를 대위변제한 공사에 1억7400여만원을 지급하라"고 판시했다.

 

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