검색
화우

신정부 국정과제 - 부동산·건설 분야

[2022.05.11.]



제20대 대통령직 인수위원회는 2022. 5. 3. 윤석열 정부의 국정과제를 발표하였습니다. 여기에는 윤석열 정부의 '110대 국정과제'가 담겨 있습니다. 대통령직 인수위원회는 110대 국정과제 중 부동산·건설 분야와 직접적으로 관련되어서는 아래와 같은 4개의 국정과제를 제시하였습니다.

* 주택공급 확대, 시장기능 회복을 위한 주거안정 실현 (주무부서: 국토부)

* 안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화 (주무부서: 기재부)

* 대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선 (주무부서: 금융위)

* 촘촘하고 든든한 주거복지 지원 (주무부서: 국토부)



주택공급 확대, 시장기능 회복을 위한 주거안정 실현 (주무부서: 국토부)

[주요내용]

대통령직 인수위원회는 먼저 총 250만호 이상 주택공급 로드맵을 수립하되, 층간소음 기준 및 인센티브, 장수명 주택 인센티브 등을 강화하여 단순히 주택공급의 양만을 늘리는 것이 아니라, 질적으로도 고품질의 주택을 공급할 계획임을 밝혔습니다. 또한 주택공급 확대를 위하여는 분양가 상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도를 합리적으로 조정하고, 1기 신도시 특별법을 제정하여 10만 호 이상의 공급기반을 마련하고, 주택공급의 조기화를 위해 행정절차·규제 등을 단축·간소화하며 사전청약을 확대할 방침을 마련했습니다. 임대차 시장의 합리적 정상화라는 목표 아래 임대리츠 활성화 등을 통한 민간임대주택의 공급을 촉진하고 건설임대 등 등록임대 주택을 확충하며, 임대차법을 지속 모니터링하여 제도 개선방안을 마련하겠다는 입장입니다. 또한 공정한 주택시장의 기반을 조성하기 위해 공시가격 변동을 보완하고 문재인 정부에서의 공시가격 현실화 계획을 재검토할 계획임을 밝혔습니다. 마지막으로, 외국인의 투기성 주택거래에 대해서도 이에 대해 규제 내지 특별점검을 실시할 예정입니다.


[시사점]

지난 20대 대선에서 이재명 후보 측에서도 대규모의 주택(311만 호)을 공급한다는 공약, ‘층간소음 제로사회’ 등을 공약으로 내세웠고, 경기도지사 재임 시절 장수명 주택인 기본주택 공급계획을 밝혔던 바도 있으므로, 야당(더불어민주당)에서도 대통령직 인수위원회의 주택 대량공급 로드맵을 큰 틀에서는 반대할 명분이 없을 것으로 보입니다.


대통령직 인수위원회는 분양가 상한제 및 재건축 부담금에 대한 제한을 완화하고자 하는 입장인데, 이재명 후보 측에서는 ‘반값 아파트’ 공급을 모토로 분양가 상한제 강화, 분양원가 공개제도 도입 등의 공약을 발표하였는바, 이 부분에서는 충돌이 예상됩니다. 분양가 상한제는 주택의 분양가격을 택지비와 건축비 이하로 제한하는 제도로서 그 구체적인 명세, 산정방식, 금액 등의 세부내용은 국토부 시행령, 국토부 고시 등으로 조정이 가능한 바, 야당의 반대가 있더라도 일부 조정은 가능할 것으로 보입니다. 재건축 부담금의 경우에도 부과율 자체가 법률(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조)로 정하여져 있어서 야당의 반대 시 큰 폭의 조정은 어려울 것으로 예상됩니다. 1기 신도시 특별법의 경우에는 새로운 법률의 제정이 필요하므로 야당의 협조가 필요한 사항인데, 민주당도 ‘신도시 정비사업 활성화를 위한 특별법안’을 발의한 상태이므로 협조 가능할 것으로 봅니다. 안전진단 기준 완화의 경우 이재명 후보 축에서도 가장 큰 비중을 차지하고 있던 ‘구조안정성’ 항목의 비중을 하향하는 등 그 기준을 개선할 것을 공약으로 하였으므로, 이 부분에 대한 조정이 현실화 될 가능성이 높아 보입니다.


임대리츠의 경우, 대통령직 인수위원회는 민간임대주택 공급 촉진을 위해 민간리츠 활성화와 등록임대주택 확충을 추진하겠다고 하지만, 야당은 임대사업 법인들이 투기목적으로 주택을 과도하게 매입하여 집값 상승을 초래한 책임이 크다고 판단하고 있기 때문에, 야당을 설득하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다. 마지막으로, 임대차3법의 경우 갱신요구권을 최초 사용한 기한이 금년 8월에 도래하면서 시장에서는 전세값 급등을 우려하고 있기 때문에, 그 이후의 시장상황을 모니터링한 후 임대차 3법 개정추진 여부 및 속도를 결정할 것으로 예상됩니다. 다만, 야당은 여전히 임대차 3법 개정을 강하게 반대할 것으로 보입니다.



안정적 주거를 위한 부동산 세제 정상화 (주무부서: 기재부)

[주요내용]

대통령직 인수위원회는 종부세 체계를 근본적으로 개편하고 중장기적으로는 재산세외 통합을 검토하며, 당장 2022년의 종부세 부담을 완화하기 위해 공시가격·공정시장가액 비율을 조정하고 1세대1주택 고령자 등에 대한 납부유예제도를 도입할 예정임을 밝혔습니다. 또한 양도소득세의 경우 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예하며, 부동산세제를 종합적으로 개편하는 과정에서 다주택자에 대한 중과세 정책 재검토할 예정이라고 하였습니다. 한편, 취득세의 경우에도 생애 최초로 취득한 주택에 대한 취득세 감면을 확대하고 다주택자 중과세를 완화할 예정입니다. 마지막으로 월세세액공제율을 상향 조정 및 주택임차자금 상환액 소득공제 한도를 확대하여 서민주거비에 대한 세제지원을 강화할 계획임을 밝혔습니다.


[시사점]

이재명 후보는 제20대 대선에서 국토보유세를 신설하고 이를 종합부동산세와 통합하되 부동산 보유에 대한 실효세율을 0.17%에서 1%까지 강화하겠다는 공약을 발표하였는바, 다주택자에 대한 중과세를 전반적으로 완화하고자 하는 등 부동산 취득·보유에 대한 세부담을 줄이려는 대통령직 인수위원회의 계획과는 그 근본적인 취지가 정면으로 반대되는 측면이 있어서, 이 부분에 대한 윤석열 정부의 계획이 실현될 수 있을지는 미지수 입니다. 그러나 공시가격 및 공정시장가액비율 조정은 국회의 협조없이 행정부내에서 조치 가능할 뿐 아니라, 국민 부담을 상당히 완화하면서도 집값 자극 우려가 크지 않기 때문에, 새정부 출범 직후 적극적으로 추진할 것으로 예상됩니다.



대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선 (주무부서: 금융위)

[주요내용]

대통령직 인수위원회는 생애최초 주택구입 가구의 LTV 최대상한(60∼70%→80%)를 우선적으로 추진하고, 생애최초 주택구입 외의 경우, 예를 들어 LTV를 지역과 무관하게 70%로 단일화하고, 다주택 보유 가구의 규제지역 LTV를 기존 0%에서 30~40%대로 완화하는 등 주택시장 상황, DSR 안착 여건 등을 고려하여 LTV의 합리화를 추진할 계획임을 밝혔습니다. 한편, 주택연금 대상자를 확대하기 위해 일반형·우대형 주택연금의 가입대상 주택가격 기준의 완화 역시 추진할 예정이라고 하였습니다.


[시사점]

생애 최초 주택구입 가구에 대해서는, 이재명 후보 측에서도 지역·면적·가격 등을 고려해 LTV를 최대 90%까지 상향할 것을 공약으로 하였던 만큼 야당 측에서 윤석열 정부 정책방향에 반대하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역과 무관하게 LTV를 단일화하거나 다주택 보유 가구의 LTV를 완화하는 것에 대해서는 야당의 기존 입장과 달라 반대할 가능성이 높아 보입니다. 그러나 LTV는 금융감독원 세칙인 ‘은행업감독업무 시행세칙’의 개정만으로 그 조정이 가능하므로, 윤석열 정부에서는 야당의 반대에도 불구하고 정책과제 내용대로의 변화를 도모할 가능성이 있습니다. 한편, 일반형 주택연금 가입대상 주택가격 기준(공시 9억 원)은 법령(한국주택금융공사법)에 규정되어 있어서 야당의 협조가 필요하나, 야당이 주택연금 대상자를 확대하고자 하는 법령 개정에 반대할 특별한 이유가 있어 보이지는 않습니다.



촘촘하고 든든한 주거복지 지원 (주무부서: 국토부)

[주요내용]

대통령직 인수위원회는 연평균 10만 호의 공공임대주택을 공급하고, 노후된 공공임대주택은 노후도, 개발여건에 따라 복합개발, 리모델링 등 최적의 정비방안을 마련하여 공공임대주택의 질을 개선할 계획임을 밝혔습니다. 또한 주거급여를 단계적으로 인상하고 청년 주거비 지원을 강화하며, 쪽방 등 비정상거처에 거주하는 취약계층에 대해서는 이주지원을 강화하고, 고령자·장애인을 위한 안전·편의시설이 설치된 주택을 공급할 계획이라고 하였습니다. 마지막으로는, 실시간 청약, 서류 없는 청약 등이 가능한 대기자 통합 시스템을 단계적으로 구축해 나갈 계획도 발표하였습니다.


[시사점]

이재명 후보는 주택시장 안정화를 위한 대책으로 고품질 공공주택인 기본주택을 대량으로 공급하겠다는 내용을 주요 공약으로 내세웠습니다. 또한 이와 같은 공공임대주택의 공급·관리에 대한 계획은 국토부에서 수립하므로 윤석열 정부에서 금번에 밝힌 정책과제 내용대로의 공공임대주택 공급계획을 추진하는 것에는 큰 문제가 없어 보입니다. 주거급여 역시 법률(주거급여법) 상으로는 중위소득의 100분의 43 이상으로 한다는 내용만이 정하여져 있고 그 구체적인 기준은 중앙생활보장위원회에서 심의·의결하여 확정하는바, 역시 그 추진에 큰 어려움은 없어 보입니다. 다만, 위와 같은 공공임대주택 공급, 주거급여 인상, 청년 주거비 지원, 이주비 지원 등은 모두 상당한 예산을 필요로 하는데, 주거복지에 대한 관심은 여당보다 야당이 더 크다고 할 수 있으므로, 이를 위한 예산에 야당이 반대할 가능성은 높지 않아 보입니다.



정경인 변호사 (kijung@hwawoo.com)

최돈억 변호사 (dechoi@hwawoo.com)

어영강 변호사 (eyk@hwawoo.com)

김재춘 변호사 (ckim@hwawoo.com)

관련 법조인