검색
율촌

대장동 방지법 관련 입법 동향과 도시개발사업에 대한 파급효과 분석

미국변호사

[2022.06.03.]



일명 ‘대장동 방지법’으로 불리는 개정 도시개발법이 올해 6월 22일 시행을 앞두고 있고, 주택법은 작년 12월 21일 시행되었습니다. 개정 법률은 ‘민관합동방식’의 도시개발사업을 주요 타겟으로 한 것이기는 하나, 도시개발사업의 사업구조 전반에 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용들이 포함되어 있어 관심과 주의가 필요합니다.


본 Legal Update에서는 개정 법률의 주요 내용과 이로 인한 민관합동방식 등의 도시개발사업 전반에 미치는 영향에 관하여 간략히 말씀드리고자 합니다.

 

 

1. 개정 도시개발법령의 주요 내용

가. 조성토지 공급계획에 대한 지정권자의 승인제도의 도입(법 제26조 제1항 등 ☞ 개정법 시행 후 최초로 작성하는 공급 계획부터 적용)

민관합동방식을 포함한 수용 방식 도시개발사업에 대하여 시행자가 작성한 조성토지등의 공급계획을 시장·군수 또는 구청장을 거쳐 지정권자에게 제출토록 함(법 시행령 개정안 제55조의3). →종래와 달리, 개정법에 의하여 지정권자는 공급계획 승인처분을 통해 공급방법, 조건, 대상자 자격, 가격결정방법 등 세부적인 내용에 대하여 개입할 수 있음.


나. 임대주택 등 건설용지의 공급가격에 대한 특례 확대(법 제27조 제1항 ☞ 개정법 시행 후 최초로 도시개발구역 지정하는 경우부터 적용)

시행자가 공공시행자(국가, 지방자치단체, 공공기관, 정부출연기관, 지방공사)에 대하여 임대주택 등 건설용지를 매각하는 경우 공급가격을 감정평가 가격 이하로 하도록 함 → 각 지방자치단체의 정책 방향에 따라, 조성토지 공급계획 승인제도를 통해 임대주택 비율의 확대 및 토지공급가격의 인하 등을 요구할 리스크 있음.


다. 민간참여자의 이윤율 제한(법 제11조의2, 시행령 개정안 제18조의2 제1항 ☞ 개정법 시행 후 최초로 도시개발구역 지정하는 경우부터 적용)

공공시행자가 민관합작법인)을 설립하여 사업을 시행하는 경우, 예상 수익률, 역할 분담 등이 포함된 사업계획을 마련하여야 하고, 민간참여자의 이윤율 등 내용이 포함된 법인 설립을 위한 협약을 체결하여 지정권자(지정권자가 법인의 출자자인 경우 국토교통부 장관)의 승인을 받아야 함.


입법예고된 도시개발법 시행령 개정안은 이윤율 상한을 총사업비의 10%로 정하고 있는데(안 제18조의2 제1항), 총사업비에는 “용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설 설치비, 직접인건비, 이주대책비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액” 등이 포함되며, 이윤율 상한 초과하는 개발이익 산정 시 법인세와 개발부담금 등은 공제됨(입법예고된 도시개발업무지침 1-7-10.의 (4)항 및 별표3 참조).


라. 민간참여자가 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하는 토지 비율 제한(제26조 제3항 ☞ 개정법 시행 후 최초로 도시개발구역 지정하는 경우부터 적용)

개정법은 민간참여자가 직접 사용 가능한 토지의 비율을 전체 조성토지 중 해당 민간참여자의 출자 지분 범위 내로 제한함. → 직접 토지를 개발하여 얻을 수 있는 이익에 대하여 제한이 가해짐.

 

 

2. 개정 주택법의 주요 내용(법 제2조 제24호 바목)

공공시행자가 과반을 출자한 민관합작법인이 수용·사용 방식 도시개발사업으로 조성하는 공동주택 용지가 ‘공공택지’에 포함되어 분양가 상한제 및 분양가격 공시의무가 적용됨(☞ 개정법 시행 후 최초로 사업계획승인 받는 경우부터 적용) → 이미 시행되고 있던 사업에 의해 조성된 용지도, 주택법상 사업 계획승인 전이라면 개정법에 따라 분양가상한제 등의 적용을 받게 됨에 주의가 필요함.

 

 

3. 개발이익환수에 관한 법률 개정안의 주요 내용

현재 국회 계류중인 안들은 공통적으로 개발부담금의 부담률(법 제13조 참조)을 40~50% 수준(현행20~25%)으로 상향하는 것을 골자로 함(아래 표 참조). → 대규모 개발사업 전반에 대한 부담률 상승에 따른 사업성의 악화 및 사업추진 시기 등을 두고 분쟁 및 갈등이 촉발될 우려가 있음.

y_2.jpg


4. 분석의 시사점

첫째, 민관합동방식 사업의 민간참여자로서는 수익성의 제한, 중앙부처의 개입 강화 등으로 인해 사업 추진동력이 약화될 것으로 예측됨. 지정권자와 개발방향 등을 두고 마찰이 있거나 민원과 같은 외부위험요인이 산재한 사업의 경우 리스크에 대한 면밀한 사전 검토와 적절한 대비가 필요하고, 사업 참여 단계에서부터 도시개발업무지침을 비롯한 도시개발법령에 의한 기준에 따라 면밀하게 이윤율 산정하여 사업성 판단에 참조할 필요가 있음


둘째, 법령 개정 방향들이 대체로 대규모 개발사업 전반의 개발이익 조정을 의도하였던 것으로 보이므로, 계류중인 개발이익환수법안 등을 포함하여 이 같은 입법적 경향이 새 정부에서도 계속될 것인지를 주시하여야 할 것임.


이상의 내용에 관하여 추가적인 문의사항이나 사건 관련한 법적 자문이나 도움이 필요하시면, 아래의 연락처로 연락 주시기 바랍니다.



박주봉 변호사 (jbpark@yulchon.com)

전진원 변호사 (jinwonjeon@yulchon.com)

송민경 변호사 (mksong@yulchon.com)

정성훈 변호사 (seonghunjung@yulchon.com)

종합법무관리솔루션

관련 법조인