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이응세 변호사의 Q&A

[이응세 변호사의 Q&A] 중도금대출에 관한 분양회사의 책임과 수분양자의 착오

리걸에듀

[2022.03.22.]



아파트를 분양하면서 중도금대출을 받을 수 있다는 광고가 행해지는 경우가 많은데, 이러한 광고가 분양계약상 어떤 효력을 갖는지 문제가 되기도 한다.


A는 B 회사가 건축하여 분양하는 아파트에 대하여 '주택할부금융 중도금대출가능'이라는 분양광고를 보고 중도금이 확실히 대출금으로 충당될 수 있다면 분양받을 생각으로 B 회사 직원에게 중도금대출이 가능한지를 묻자, B 회사 직원은 A에게 중도금대출의 대출한도, 이율, 대출기간, 구비서류 목록이 기재된 금융기관의 대출안내문을 보여주고 수분양자는 계약금 및 잔금만 납부하고 입주하면 된다고 하였다. 이에 A는 중도금대출신청만 하면 당연히 B가 대출절차를 밟아 줄 것으로 생각하고 분양계약을 체결하였다.


그런데 A가 1차 중도금 납입을 위하여 금융기관에 대출신청을 하였으나, 해당 금융기관이 그 무렵 발생한 IMF 구제금융위기로 자금이 부족하여 중도금대출을 해 주지 않았고, A는 중도금 및 잔금을 약정기일에 지급하지 아니하였으며, B는 A의 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 A가 납부하였던 계약금이 위약금으로 B에 귀속된다고 통지하였다.


먼저 A는 분양계약 체결 당시 수분양자가 대출신청만 하면 B가 중도금 대출절차를 밟아 중도금에 충당하기로 약정하였으나 B가 중도금대출이행약정을 불이행하였다면서 B의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하고 계약금의 반환을 구하였다.


그러나, 법원은 분양계약서상 계약서에 기술되지 아니한 사항의 구두약정은 무효라고 기재되어 있고 계약서에는 중도금대출절차에 관하여 아무런 기재도 없는 점 등을 들면서, B가 금융기관의 중도금대출에 절차상 협조를 제공하겠다는 취지의 계약의 유인을 하였을 뿐 B 스스로 대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시하였다고 할 수 없다고 하면서, B가 중도금 대출이행의무를 불이행하였다는 점은 인정하지 않았다.


그러나, A는 B에게 중도금대출이행의무가 있어 당연히 중도금 대출이 이루어질 것이라는 착오에 빠져 분양계약을 체결하였고 이는 일종의 동기의 착오인데, B 스스로 금융기관과 업무협약을 맺어 수분양자들에 대한 중도금 대출을 가능하게 해두고 신문광고, 대출안내문 교부, 직원들의 대출 안내 등을 통하여 중도금 대출을 희망하는 수분양자는 누구나 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있다는 취지를 표명하였으므로 A의 동기는 의사표시의 내용으로 묵시적으로 표시되었으며, A는 B가 중도금대출이라는 동기의 제공을 하지 않았다면 단기간 내에 거액의 중도금을 조달한 자력이 없어 분양계약 체결을 하지 않았을 것인데 B가 유발한 동기의 착오로 인하여 분양계약을 체결하였으므로, 그 동기는 법률행위의 중요부분에 해당하고 A는 그 착오를 이유로 분양계약을 취소할 수 있다고 하였다. 따라서 B는 A에게 계약금을 반환할 의무가 있다(서울중앙지방법원 2000. 7. 20 선고 99나77808 판결)



이응세 변호사 (eungse.lee@barunlaw.com)


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