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지평

지역주택조합을 통한 아파트 취득 과정의 어려움

미국변호사

[2021.11.30.]



자기 집을 가지고 싶은 마음은 모든 사람들이 가지고 있는 로망입니다. 특히 주거에서 편안한 생활을 누리는 것이 높은 가치를 갖고 특히 시가 상승 가능성 등을 고려해 다양한 주거형태 중 아파트를 가지고 싶어 하는 사람들이 더욱 많습니다. 통상적으로 생각할 수 있는 아파트 취득 방법은 기존 아파트를 돈을 지급하고 사는 방법, 재개발 또는 재건축의 조합원으로서 아파트를 소유하는 방법, 그리고 사람들이 모여 지역주택조합을 결성하여 땅을 매수한 후 해당 부지에 아파트를 지어 소유하는 방법 등을 생각해 볼 수 있습니다. 기존 아파트를 돈을 주고 매수하는 방법은 이미 아파트 가격이 많이 상승하여 구매하기 어려운 경우가 많으며, 재개발·재건축의 경우 조합원이 되기 위해서는 해당 구역에 토지등소유자로 인정되어야 하기 때문에 진입장벽이 높다고 할 수 있습니다. 이러한 이유로 다른 경우보다 비용이 저렴하다는 이유로 지역주택조합에 눈을 돌리게 되는 일이 많아지고 있습니다.


하지만, 지역주택조합을 통해서 본인 소유의 주택을 가지고 싶어 하는 많은 사람들은 사업진행과정에서 재산적 피해 등을 입게 되는 경우가 종종 있는 만큼 주의가 필요합니다. 먼저, 지역주택조합의 조합원의 모집은 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보하여야 하며, 지역주택조합의 설립인가는 주택법에 따라 해당 주택건설대지면적의 80% 이상 토지에 대한 사용권원을 확보하고, 해당 주택건설대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하여야 합니다. 또한 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보해야만 나머지 토지에 대하여 매도청구권을 인정하고 있습니다. 통상적으로 지역주택조합설립인가를 받게 되면 토지의 80% 이상을 확보한 것으로 사업이 상당부분 진척되었다고 볼 수 있으나, 조합원 모집은 이보다 앞선 단계에서 이루어지기 때문에 조합원이 되고자 하는 사람은 반드시 해당 지역주택조합 추진위원회가 토지를 얼마나 확보했는지 확인해야 합니다. 대지면적의 95%를 확보하면 나머지 사업부지에 대한 매도청구권을 부여받을 수 있기 때문에 지역주택조합(대지면적 80% 이상 확보한 조합)에서는 소송을 통한 해결방안을 모색하기 위해서 시세보다 더 많은 액수를 지불하고 95% 이상의 사업부지를 확보하려는 경우가 많습니다. 토지 확보에 상당한 기간이 소요됨에 따라 토지가격이 상승할 수밖에 없고, 사업추진으로 인해 토지매입비용은 점점 늘어날 수밖에 없습니다. 이러한 이유로 지역주택조합은 당초 조합원들에게 분양했던 가격보다 추가적으로 분담금이 늘어날 수밖에 없는 구조라고 이해해야 합니다. 또한 조합은 대지면적의 95%의 사용권원을 확보하고 나면 잔여 토지에 대하여 매도청구소송을 진행하는데, 이 경우에도 상당한 시간이 필요합니다. 즉, 매도청구소송이 제기되면 법원은 매도청구가 인정받기 위한 요건을 판단하게 되는데, 토지 등의 소유자와 조합사이에 실질적인 협의가 진행되었는지 및 토지가격이 적정한지가 주로 다투어집니다. 특히 법원이 정한 감정인의 감정가격이 토지 등 소유자들이 원하는 금액과 상당한 차이가 있기 때문에, 토지소유자 측 변호인은 사업계획승인에 대한 행정소송제기, 감정가격이 시세를 제대로 반영하고 있지 못한다는 점, 지적도상의 면적 불일치 등 갖가지 이유로 시간을 끌어 조합을 압박함으로써 본인들이 원하는 금액을 지급하도록 상황을 이끄는 경우가 많습니다. 조합에서는 토지 등 소유자 등이 원하는 과도한 금액을 낮추기 위해 법원의 판결을 통해 사업을 정리하고 싶겠지만, 그럴 경우 제1심, 2심, 3심까지 소송에 소요되는 기간 및 주택에 대한 명도 및 강제집행에 소요되는 기간까지 고려할 때 금융비용이 더 커질 우려와 입주시기 지연 등의 피해가 누적적으로 발생하므로 적당한 시점에서는 합의를 통해 해결하는 것이 조합과 토지 등 소유자 모두에게 이익이라고 할 것입니다. 토지를 모두 매입한 이후에는 시공사를 통한 공사를 진행하기 때문에 추후 정산문제 및 일부 등기문제를 제외하고는 조합원들의 입장에서는 주택을 소유하는데 문제가 없을 것으로 보입니다.


이상의 내용을 정리하면, 원주민들의 토지매도 반대, 업무대행사와 추진위원장 등 결탁에 따른 비용손실, 토지 등 매입비용의 증가 및 공사비용의 증가 등으로 인한 부담금 증가, 토지 등 확보에 장기간 소요되는 등 지역주택조합을 통해 아파트를 취득하는 방법은 생각보다 쉽지 않은 것이 냉정한 현실입니다. 따라서 지역주택조합을 통해서 주택을 소유하고자 하는 사람이라면 조합 또는 추진위원회가 확보한 토지가 얼마나 되는지, 토지 등 소유자들이 해당 토지에서 지역주택조합을 실현하는 데 대한 동의 여부, 나머지 매입해야 하는 토지 및 주택이 얼마나 남아 있는지, 조합설립(대지면적의 80%)까지 남은 토지가 얼마나 되는지, 매도청구소송을 진행하기 위한 95%의 토지를 확보하기까지 기간 및 토지가 얼마나 남아 있는지, 당초 조합(추진위원회)에서 제시한 내용에서 추가적으로 발생할 수 있는 부담금이 얼마나 될지 등 면밀히 검토하여 지역주택조합 가입여부를 판단해야 할 것입니다.

 

 

김태희 변호사 (kimth@jipyong.com)

 


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