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도심 공공주택 복합사업의 도입

미국변호사

[2021.07.23.]



국토교통부(장관 노형욱)는 2021년 7월 16일 3080+ 주택공급대책 관련하여 새로이 도입되는 도심 공공주택 복합사업의 요건과 절차, 특례 등을 구체화하기 위해 공공주택 특별법 시행령 및 시행규칙의 개정안을 입법예고하였는바, 위 법령에 따른 복합사업의 특성, 심의절차, 시공자 선정, 현물보상 방법 등을 유념하여, 다양한 유형의 리스크에 대비할 필요가 있습니다.



1. 도심 공공주택 복합사업의 정의

개정된 공공주택 특별법에 따라 도입된 도심 공공주택 복합사업은 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합하여 건설하는 사업으로, 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업입니다. 도심 공공주택 복합사업은 전국 대도시에 약 83만호의 주택을 공급하는 것을 목표로 하고 있는 ‘공공주도 3080 대도시권 주택공급 확대방안’에 따라 새로이 도입된 사업방식으로, 2025년까지 서울, 경기, 인천, 지방광역시에 총 19.6만호의 주택을 공급하는 것을 목표로 합니다.


도심 공공주택 복합사업의 경우 일반적인 정비사업과 같이 토지등소유자들로 구성된 조합이 사업을 시행하는 방식을 예정하고 있지 않으며, 공적 주체가 수용 또는 사용 방식으로 진행됩니다. 다만 공공주택사업자는 복합지구의 지정ㆍ변경(대통령령으로 정하는 경미한 변경은 제외한다)에 관한 주민 등의 의견청취의 공고일부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지를 확보하여야 합니다.


아래에서는 도심 공공주택 복합사업과 관련하여 개정 공공주택 특별법령의 주요 내용을 설명 드립니다.



2. 개정 법령의 주요 내용

가. 입지별 특화개발

정부는 도심 공공주택 복합사업을 진행함에 있어 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 것이라는 계획을 밝히고 있습니다.


구체적으로 ① 역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(고밀 개발, 최대 700%), 상업시설 비율 완화(고밀주거의 경우 조례상 상업시설 비율을 10%에서 5%로 하향), 지하철 연결통로 설치 및 공유자동차 전용 공간 확보 등 교통편의 극대화(대중교통 이용성 제고) 등을 통해 '주거상업고밀지구'로 복합·고밀 개발됩니다. ② 제조업·유통업 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡ 이상)은 공기업이 개발이익을 활용하여 청년·벤처 공유공간을 조성하고(4차 산업 육성공간 조성), 지역대학과 협업하여 산학연계 강화, 기업지원 공공기관 입주, R&D 센터 부지 등을 저렴하게 공급하거나(기업육성 네트워크 지원), 종사자들에게 충분한 주거공간을 지원하기 위해 공동주택 용적률을 별도 기부채납 없이 상향하는 등(주거, 산업 융합) 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로 조성할 계획입니다. ③ 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 개발이익을 활용, 저층부에 헬스, 보육, 택배, 안전시설 등을 복합 공급하고, 개방형 공동이용시설로 운영(생활SOC복합화), 중층중밀 주택은 특별건축구역 지정을 통해 채광, 높이기준 등을 완화하여 쾌적한 주거공간으로 조성하는 등(규제완화) '주택공급활성화지구'로 조성됩니다.


: 역세권 → 주거상업고밀지구 / 준공업지역 → 주거산업융합지구 / 저층주거지 → 주택공급활성화지구


나. 도시규제의 완화

개정 법률 제40조의 9는 복합사업의 원활한 시행을 위하여 용도지역 및 용도지구에서의 건축물 건축 제한, 건폐율의 제한, 용적률의 제한, 도시공원 또는 녹지 확보 기준, 주차장의 설치 기준과 관련하여 완화된 기준을 시행할 수 있도록 특례를 규정하고 있습니다.


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다. 통합심의(인·허가 절차 간소화)

개정 법령의 경우 도심 공공주택 복합사업계획의 경우에도 공동주택통합심의위원회를 통해 도시계획·건축·환경·교통·재해 등을 통합하여 검토 및 심의할 수 있도록 허용하여 인·허가 절차의 간소화를 예정하고 있습니다.


라. 시공자 선정의 방법

도심 공공주택 복합사업의 경우 토지등소유자의 의견이 사업의 진행과정에 충분히 반영될 수 있도록 토지 등 소유자 전원으로 주민협의체를 구성하도록 하고, 주민협의체에서 시공자 및 감정평가업자 등을 추천하도록 하였습니다. 구체적으로 복합지구 예정지구가 지정된 후에는 토지등소유자 전원으로 구성된 주민협의체를 구성할 수 있도록 예정하고 있으며, 토지등소유자가 시공자 등을 추천하는 경우 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 및 지방자치단체를 당사자로 하는 법률, 공공기관의 운영에 관한 법률 등의 적용을 배제하고, 사업시행자로 하여금 토지등소유자로부터 추천받은 자를 계약상대방으로 선정하도록 규정하고 있습니다.



3. 기대효과

도심 공공주택 복합사업은전국 대도시에약83만호의 주택을 공급하는것을목표로 하고있는 ‘공공주도3080+ 대도시권 주택공급 확대방안’에 포함되어 도입된 사업방식에 해당합니다. 정부는 2025년까지 서울, 경기, 인천, 지방광역시에 총 19.6만호의 주택을 공급하는 것을 목표로, 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진함으로써 그 동안 적정한 개발수단이 없어 방치 중인 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 신속하게 정비할 계획임을 밝히고 있으므로, 상대적으로 개발이 더뎠던 지역의 체계적인 정비와 부동산 시장과 건설경기의 활성화가 기대됩니다.


다만, 상대적으로 인지도가 높은 대형 건설사를 시공자로 선정하고자 하는 주민들의 기대와 공공이 주도하는 사업의 특성상 사업비 및 분양가를 낮추어야 하는 공공시행자의 요구 사이에 이해관계가 충돌할 수 있으며, 수용 또는 사용에 대응하여 사업시행으로 건설되는 건축물을 통한 현물보상이 예정되어 있으나, 토지소유자들이 받게 될 현물보상액이 사업 초기 단계에는 확정되지 않아 향후 현물보상 등 보상액을 둘러싼 다양한 분쟁이 발생할 수 있을 것으로 예상됩니다.

 


최돈억 변호사 (dechoi@hwawoo.com)

김재춘 변호사 (jckim@hwawoo.com)

이영강 변호사 (eyk@hwawoo.com)

정경인 변호사 (kijung@hwawoo.com)

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