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공공재개발·재건축의 도입

미국변호사

[2021.06.10.]


국토교통부(장관 노형욱)는 2021년 5월 20일 도시 및 주거환경정비법(이하, 도시정비법) 의 개정(제18046호, 21.4.13일 공포, 21.7.14일 시행)에 따른 후속입법으로 공공재개발·재건축의 요건과 절차, 특례를 구체화하기 위해 도시정비법 시행령 및 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 개정안을 입법예고하였습니다.

 

 

1. 공공재개발·재건축의 정의

공공재개발·재건축은 도심 내 주택공급을 확대하기 위해 새롭게 도입된 정비사업 방식으로, 공공(특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사)이 시행 또는 대행의 방법으로 정비사업에 참여하고, 임대주택 또는 신축공급(공공재건축) 물량을 확대하는 대신 통합심의를 통해 행정절차를 간소화하고, 용적률을 완화하는 등 각종 인센티브를 제공하여 사업성을 개선함으로써 정비사업을 촉진하는 방식입니다.


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아래에서는 개정 도시정비법 및 하위 법령의 주요 내용을 설명 드립니다.



2. 개정 법령의 주요 내용

가. 공공재개발사업의 공공임대 공급 비율 및 공공재건축사업의 주택공급 규모

개정된 도시정비법은 정의 규정(제2조)을 통해 공공재개발과 공공재건축의 요건을 규정하고 있습니다. 구체적으로 ① 공공주체가 시행 또는 대행의 형태로 정비사업에 참여하여야 하고, ② 공공재개발의 경우 원칙적으로 전체 세대수의 20%(서울) 또는 10%(서울 외 지역) 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 규정하고 있으며, ③ 공공재건축의 경우 원칙적으로 종전 세대수의 1.6배이상을 건축하도록 규정하여 주택공급물량의 확대를 유도하고 있습니다.


나. 건축 규제의 완화 및 주택 건설비율

공공재개발사업의 경우 지방도시계획위원회 및 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120까지 건축할 수 있습니다. 이 경우 법적상한초과용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 20 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 합니다(도시정비법 제101조의 5).


공공재건축사업의 경우 해당 정비구역에 대해 지정된 용도지역보다 용적률 상한이 높은 용도지역 중 용적률 상한이 가장 낮은 용도지역(1단계 상향 적용)으로 결정·고시된 것으로 보고, 해당 지역에 적용되는 용적률 상한까지 용적률을 정할 수 있도록 함으로써(현행 용도지역에서 1단계 종상향), 용적률, 층수 등 도시규제가 완화될 수 있습니다. 이 경우 완화된 용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 40 이상 100분의 70 이하로서 주택증가 규모, 공공재건축사업을 위한 정비구역의 재정적 여건 등을 고려하여 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급하여야 합니다(도시정비법 제101조의 6).


다. 통합심의(인·허가 절차 간소화)

공공재개발사업 또는 공공재건축사업의 경우 통합심의위원회가 구성되어 사업시행계획인가와 관련된 건축물의 건축 및 특별건축구역의 지정 등에 관한 사항, 경관 심의에 관한 사항, 교육환경평가, 도시·군관리계획에 관한 사항, 교통영향평가에 관한 사항, 재해영향평가 등에 관한 사항, 환경영향평가 등에 관한 사항, 그 밖에 심의에 부치는 사항 등을 통합하여 검토 및 심의할 수 있습니다(도시정비법 제101조의 7)

 

 

3. 기대효과와 대응 전략

재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 각종 부동산 규제로 인해 정비사업물량이 줄어 들면서 정비사업을 수주하기 위한 건설사들의 경쟁은 매우 치열해지고 있으며, 극심해진 건설사들 사이의 과열경쟁으로 인해 이미 적법하게 시공사가 선정된 정비사업장의 경우에도 불필요한 시공사 교체까지 빈번하게 발생하고 있는 상황입니다. 이미 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳이 선정되는 등 정책실현을 위한 적극적인 움직임이 보이는 상황으로, 최근 서울특별시는 국토교통부의 공공재개발·재건축의 도입과 별개로 ① ‘주거정비지수제’ 폐지 ② ‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤ ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 ⑥ 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등 6대 재개발 규제완화 방안을 발표하기도 하였습니다. 최근의 이러한 정책들이 재개발 규제완화와 더불어 부동산규제와 사업성 악화, 주민들 사이의 갈등 등으로 인해 위축된 정비사업시장과 건설경기에 활기를 가져올 수 있을지 여부가 주목됩니다.


다만, 이른바 뉴스테이 방식으로 불리던 공공지원 민간임대주택 연계형 정비사업의 경우 일반적인 재개발 정비사업 방식으로 전환되는 움직임이 보이고 있습니다. 실제로 의정부, 인천, 고양 등 일부 재개발 사업지와 재건축 사업지인 대구 일부 현장은 뉴스테이 사업 방식 포기를 결정한 상태로, 사업방식의 전환에 따른 위약금 등의 문제로 분쟁이 발생하고 있는 상황입니다.


재개발·재건축의 경우 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀있는 특성이 있으며, 부동산 정책의 변경과 시장상황에 따라 주민들에게 귀속되는 추가분담금의 규모 등의 사유로 사업성이 크게 좌우될 수 있습니다. 이에 공공 재개발·재건축 방식을 선택한 사업지의 경우에도 사업 진행 단계에서 각종 인센티브로 인한 구체적인 효과와 공공성 확보의 제한, 시장 상황 등을 고려하여 사업방식의 변경이 요구될 수 있는 것으로, 사업방식의 변경 절차와 효과에 대한 충분한 대비가 필요하다고 할 것입니다.


한편, 시장, 군수, (지방)공기업 등이 직접 정비사업을 시행하거나 대행하는 방식의 경우 기존에 구성된 추진위원회와 조합은 해산되고, 5인 이상 25인 이하의 주민대표회의가 구성됩니다. 주민대표회의의 경우 시공자 추천에 대해서는 일정한 구속력이 인정되지만 그 외의 사항에 대해서는 특별한 구속력이 인정되지 않는다는 특수성이 있으므로(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다1570 판결), 주민대표회의의 구성과 운영, 기존 조합원 및 토지등소유자의 사업 참여와 관련하여 발생할 수 있는 분쟁의 유형과 그 해결방법에 대한 대비가 사전적으로 필요할 것으로 보입니다.



최돈억 변호사 (dechoi@hwawoo.com)

김재춘 변호사 (jckim@hwawoo.com)

어영강 변호사 (eyk@hwawoo.com)

정경인 변호사 (kijung@hwawoo.com)

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