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율촌

토지거래허가구역 내 신탁방식을 통한 주택개발 및 공급 허용

미국변호사

[2021.03.10]



1. 부동산거래신고법 시행령의 개정

최근 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 ‘부동산거래신고법’)」시행령(2021. 1. 19. 시행예정)이 개정·시행됨에 따라 앞으로 토지거래허가구역 내에서 신탁방식을 통한 주택개발 및 공급이 허용되었습니다.



2. 부동산거래신고법 시행령의 개정 배경

그동안 토지거래허가구역 내에서 취득한 토지는 토지주가 직접 이용해야 하기 때문에 신탁을 통한 개발은 원칙적으로 허용되지 않았습니다. 특히, 종래 국토교통부(전 건설교통부)는 유권해석을 통해 ‘토지거래계약 허가를 받은 토지의 이용은 허가받은 자가 직접 사업시행의 주체가 되어 허가받은 내용대로 토지를 이용하여야 함을 전제로 한 것인데, 신탁계약에 의한 토지개발은 결과적으로 그 토지의 실질적 이용자는 수탁자가 된다고 할 것이므로, 토지개발신탁의 방식으로 토지를 이용한 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 허가받은 목적대로 토지를 이용한 것이라고 할 수 없다’고 하면서 공동주택 건축·분양 목적으로 토지거래허가를 받은 후 토지신탁방식으로 토지를 이용하는 것은 가능하지 않다는 의견을 제시하였습니다(법제처 법령해석 사례 07-0438, 2008. 4. 10, 건설교통부). 이에 따라, 2020. 6월 강남·송파·용산 등 수도권 도심지가 토지거래허가구역으로 지정된 이후, 실제로 최근 모 부동산신탁회사가 강남구 삼성동에 위치한 부지에 주상복합개발을 추진하였지만 토지거래허가구역 지정으로 토지거래계약 및 개발계획이 보류되기도 하였습니다.



3. 부동산거래신고법 시행령의 개정에 따른 토지거래허가구역 내 신탁방식의 주택개발 및 공급 허용

위와 같은 기존 유권해석 등에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 강남·송파·용산 등 수도권 도심지에서의 주택개발과 공급이 어려워졌다는 문제점이 제기되었고, 이에 따라 신규주택 공급을 촉진하기 위하여 부동산거래신고법과 동법 시행령을 개정하여 토지거래허가구역 내 신탁방식 개발을 통한 주택건설을 허용하게 되었습니다.


구체적으로, 부동산거래신고법 제17조 제1항은 “제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.”고 정하고 있었는데, 동법 시행령 제14조 제1항의 "대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우" 중 하나로서 “「주택법」 제2조에 따른 주택(주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우를 포함한다), 준주택을 건축·분양할 목적으로 허가를 받은 자가 개발, 담보 또는 분양관리를 목적으로 「신탁법」 제3조에 따라 신탁을 설정하고 당초 이용목적에 따라 토지를 이용하는 경우(11호)”를 신설하여 토지거래허가구역에서 토지거래계약 허가를 받은 자가 직접 이용하지 않아도 되는 예외사유에 신탁방식을 통한 주택개발 및 공급을 포함하였습니다.


다만, 토지거래허가구역 내 무분별한 거래허가 신청 등이 발생하지 않도록, 신탁 허용 범위는 아파트, 주상복합 등 주택과 기숙사, 오피스텔 등 준주택을 개발·공급하는 경우로 제한하였습니다. 그리고 기존 건축물 관리·처분 등 목적의 신탁(관리·처분신탁)이 아니라 신규 건축물을 개발할 때 활용되는 신탁(개발·담보·분양관리신탁)에 한하여 허용되었습니다. 이에 따라, 최근 논란이 되었던 모 자산운용사가 삼성동 구축 아파트를 매입하여 리모델링한 후 재매각하려고 했던 사례와 같은 경우에는 이번 개정 규정이 적용되지 못할 것으로 보입니다.



4. 토지거래허가구역 내에서 신탁방식을 통한 주택개발 허용에 따른 영향과 유의점

이번 부동산거래신고법 시행령의 개정에 따라 약 5,800㎢에 달하는 서울·경기 토지거래허가구역 뿐만 아니라 전국의 토지거래허가구역 내의 토지 등에 대해서도 주택을 개발하고자 하는 토지신탁사업이나 담보신탁을 활용한 개발사업 등이 활발하게 이루어지고, 이에 상응하여 부동산신탁사 및 시공사들의 수주도 좀더 활성화될 것으로 보입니다. 또한, 도심지 내 토지거래허가구역에서 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축이 활발하게 이루어지지 못했던 나홀로 아파트들에 대한 신탁방식 개발사업 수요도 증가할 것으로 예상됩니다.


다만, 그 실제적인 개발구조에 대한 구체적인 모습에 따라 이번 토지거래허가구역 내 신탁방식을 통한 주택개발 및 공급이 허용된 신규 건축물 개발의 경우에 해당하는지 여부가 주로 문제될 것으로 보이는바, 이에 대해서는 개발구조의 설립단계부터 관련 법적 자문을 거침으로써 발생가능한 리스크를 방지할 필요성이 있다고 할 것입니다.



박주봉 변호사 (jbpark@yulchon.com)

송대준 변호사 (djsong@yulchon.com)

김남호 변호사 (nhkim@yulchon.com)

최관수 변호사 (kschoi@yulchon.com)

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