검색
로고스

관리비를 연체한 전 소유자에 대한 시효 중단의 효력, 특별승계인에게도 영향

미국변호사

[2020.12.24.]


구분소유자가 관리비를 연체할 경우, 해당 건물의 관리단이나 관리업체는 미납 관리비를 청구하면서 그 연체 기간이 늘어날 경우에는 지급명령이나 소송을 제기해서 관리비 채권의 소멸시효를 중단시킵니다. 


한편, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법) 제18조에서는 공용부분에 관해서 발생한 채권을 그의 특별승계인에게도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 전 소유자가 관리비를 연체하였더라도 연체 관리비 중 전 소유자가 전유부분에 관하여 사용한 전기·수도세나 가스비 등의 사용료나 연체료는 승계되지 않지만, 일반 관리비나 수선·유지비와 같은 공용부분 항목은 특별승계인이 부담해야 합니다. 


그렇다면 앞서 본 시효 중단의 효과가 특별승계인에게도 동일하게 유효할까요. 특별승계인의 입장에서는 자기가 연체한 것도 아닌 관리비를 납부해야 하는 것도 억울한데 소멸시효 완성마저 주장할 수 없다고 한다면 억울할 수도 있겠습니다. 반대로 전 소유자에 대한 시효 중단의 효력이 특별승계인에게는 영향이 없다고 한다면 집합건물법상의 조항이 무의미해질 것입니다. 


이 사건은 해당 건물에 대한 관리 권한을 위임받은 관리업체가 특별승계인에게 전 소유자가 연체한 관리비를 청구한 사건입니다. 소송 중에 특별승계인인 피고는 원고가 자신에게 청구한 관리비 가운데 일부는 3년의 소멸시효가 지나서 소멸하였다고 주장하였고, 원심 법원은 원고와 전 소유자 사이의 시효 중단의 효력은 해당 사건의 소외인인 특별승계인인 피고에게는 영향을 미치지 않는다고 판단하여 원고의 시효 중단 주장을 배척하였습니다. 


그러나 대법원은 종전 소유자에 대한 시효중단의 효력은 그의 특별승계인인 새로운 소유자에게도 그대로 유지된다고 판단하였습니다(2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결 관리비). 


즉, 민법 제169조에서는 시효 중단의 효력이 당사자와 그 승계인에게 효력이 있다고 규정하고 있는바, 여기서 당사자란 시효의 대상인 권리나 청구권의 당사자가 아니라 중단행위에 관여한 사람을 가리킵니다. 또한 승계인은 시효 중단의 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리나 의무를 시효 중단의 효과가 발생한 후에 승계한 자를 말하므로 포괄승계인은 물론 특정승계인도 포함되는 것입니다.


이러한 법리를 이 사건에 그대로 적용한다면, 관리비 채권에 대한 시효 중단의 당사자는 원고인 관리업체와 전 소유자이며, 이 사건의 피고는 시효 중단의 효과가 발생한 후에 이를 승계한 특별승계인이므로 결국 피고는 전 소유자가 연체한 공용부분 관리비를 납부해야 할 의무가 있는 것입니다.


관리비가 한 두 달 정도만 연체되었다면 크게 부담되지 않을 수 있겠지만, 연체 기간이 길어질 경우에는 그 비용이 생각보다 커지는바, 집합건물이나 아파트에 새로 입주하려는 사람이나 경매 절차의 낙찰자로서는 자신이 예상하지 못한 비용을 부담하지 않으려면 입주 전에 물건을 분석하면서 미납 관리비가 있지는 않은지까지 꼼꼼하게 확인해야 할 것입니다.



권형필 변호사 (jeremy.kwon@lawlogos.com)

종합법무관리솔루션

관련 법조인