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판결요지

동호수추첨무효확인 등

미국변호사
조합원 우선배정 구간에 포함되지 않은 일반분양 구간의 세대를 조합원에게 배정한 주택재건축조합 및 조합장에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정한 사례


1. 판단
가. 손해배상책임의 발생
1) 이 사건 동·호수 추첨의 위법성

변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 피고 조합의 조합원은 이 사건 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권을 가지므로 조합원으로서는 관리처분계획에 따른 동·호수 추첨권을 가진다고 할 것인데, 피고 임○○이 조합원 우선배정 구간을 정하고 이를 대상으로 조합원들에 대한 동·호수 추첨을 하기로 하는 내용의 이 사건 관리처분계획에 관한 결의에도 불구하고 일반분양 구간을 포함하여 동·호수 추첨을 실시한 것은 조합원들의 동·호수 추첨권을 박탈한 것으로서 위법하다.

가)
이 사건 관리처분계획 제10조(건축시설물의 분양기준)는 ‘조합원 아파트 동·호수 추첨 및 결정방법’에 관하여 ‘조합원 우선배정 구간 외의 구간 중 저층부(1층~2층)와 우선배정 구간 외의 다른 동을 희망하는 조합원은 조합이 정한 동·호수 추첨일 10일 전에 우선배정 신청을 하면 시공자와 협의하여 배정할 수 있다. 단, 경합 시에는 제2항 제2호의 방법을 따른다’라고 규정하여 조합원 우선배정 구간이 있음을 전제하고 있다. 이에 대해 피고들은 위 규정이 ‘피고 조합이 시공사와 협의하여 조합원 우선배정 구간을 확정하였을 경우 그 우선배정 구간에 속하지 않은 다른 동·호수를 원하는 조합원이 있으면 추첨 전에 미리 시공사와 협의하여 우선배정을 할 수 있다’는 일반론에 불과하다고 주장하나, 그와 같이 해석할 아무런 근거가 없고 실제로 피고 조합이 이 사건 관리처분계획을 결의한 이 사건 임시총회 이후 시공사와 협의하여 조합원 우선배정 구간을 확정한 사실도 없는 점에서 피고들의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

나)
피고들은 이 사건 임시총회에서 조합원들에게 “각 평형별로 조합원가, 일반 분양가가 정해져서 구간이 나와 있습니다만, 분양신청현황과 향후 과정에서 변동이 생기기 때문에 전체 조합원 분양신청 현황을 토대로 향후 모든 것이 마쳐지면 배정구획이라든지 내용을 시공사와 그리고 착공 전에, 일반분양 승인 전에 충분히 검토를 거쳐서 배정구간을 확정해서 다시 한번 진행한다는 말씀을 드리겠습니다.”라고 설명하였던 점을 근거로 이 사건 별첨자료의 내용이 조합원 우선배정 구간을 분리, 확정한 것이 아니라고 주장하나, 위 내용은 이 사건 별첨자료에 기재된 각 동·호수별 분양가격에 대한 설명과정에서 총회 사회자가 발언한 것으로서 분양가격의 변경 가능성을 고지한 것으로 보이고, 위와 같은 사정만으로 피고 조합이 이 사건 별첨자료에 표시된 조합원 우선배정 구간의 확정을 유보하였다고 보기 어렵다. (중략)

2) 신의칙 위반 여부

원고들을 비롯한 조합원들이 피고 조합과 이 사건 동·호수 추첨결과에 따라 배정받은 아파트에 관한 분양계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고 조합이 일반분양에 나아가지 못하도록 원고들이 가처분 등의 법적 조치를 취하였다고 볼 만한 증거가 없다. 그러나 앞서 든 증거들에 갑 제5호증의 기재와 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고 임○○은 2016년 1월 14일 조합원들에게 분양계약 체결 및 중도금 대출신청을 안내하며 기간 내에 계약이 체결되지 않을 경우 관계법규 및 관리처분계획에 따라 현금청산자로 분류될 수 있음을 고지한 점, ② 구 도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제47조 제1항 및 이 사건 관리처분계획 제12조 제1항 제1호는 피고 조합으로 하여금 피고 조합에서 정한 기일 이내에 분양(변경)신청을 하지 아니한 조합원에 대하여 현금으로 청산하도록 하고 있는 점, ③ 따라서 피고 조합의 조합원들로서는 이 사건 동·호수 추첨결과에 대해 이의가 있더라도 분양 자체를 포기하지 않는 한 계약체결을 거절하기는 어려웠을 것이고, 조합원들이 가처분 등의 조치를 취하지 아니하고 피고 조합과 분양계약을 체결한 것이 위법한 동·호수 추첨으로 인하여 입게 된 손해배상에 관한 권리까지 포기하는 것으로 해석하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 피고들이 주장하는 사정만으로는 피고 조합과 분양계약을 체결한 조합원들이 피고들을 상대로 위법한 동·호수 추첨에 따른 손해배상을 구하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 분양권 양수인의 손해배상청구

이 사건 동·호수 추첨으로 인한 손해배상청구권은 불법행위에 기한 손해배상청구권의 성격을 가진다고 할 것인데, 계약상 지위의 양도에 의하여 계약당사자로서의 지위가 제3자에게 이전되는 경우 계약상의 지위를 전제로 한 권리관계만이 이전될 뿐 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도절차 없이 제3자에게 당연히 이전 되는 것이 아니다. 따라서 이 사건 동·호수 추첨으로 인한 손해배상청구권을 가지고 있던 조합원이 분양계약상의 지위를 제3자에게 양도하였다는 사정만으로 그 양수인이 당연히 위 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 볼 수는 없다. 다만 이 사건 동·호수 추첨이 위법하여 그로 인한 손해배상청구권이 있음을 알고 이를 반영하여 높은 가격에 분양권을 매수하는 등으로 양수인이 분양계약상 지위를 양도받으면서 이 사건 동·호수 추첨으로 인한 손해배상청구권까지 함께 양도받았다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 양수인이 그 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다. 피고 조합이 이 사건 아파트 106동 *호에 관하여 오○○와 분양계약을 체결하였으나, 엄○○가 2016년 12월 9일 오○○로부터, 원고 조○○가 2017년 1월 11일 엄○○로부터 106동 *호에 관한 분양계약상 권리의무를 순차적으로 승계하여 원고 조○○가 위 세대의 수분양자가 된 사실은 앞서 본 바와 같다. 한편 원고 조○○가 위와 같이 분양계약상 지위를 양도받으면서 오○○ 또는 엄○○로부터 이 사건 동·호수 추첨으로 인한 손해배상청구권까지 함께 양도받은 사실을 인정할 아무런 증거가 없다. 그렇다면 원고 조○○는 이 사건 동·호수 추첨결과 이 사건 아파트 106동 *호를 배정받음으로써 발생한 손해에 대하여 피고들을 상대로 배상을 청구할 수 없다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 있다.
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